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政策解读 / POLICY INTERPRETATION

曾缺席首轮高峰,武汉楼市同春秋?

作者:策划中心类型:发布时间:2008-3-28 点击次数:

2008-3-28,《长江商报》经济版C17发表了大家顾问策略股东尹香武(半求)先生的文章:《“看守楼市”下要吃透既有政策的后续效应》,文章略有删节,现予以全文发布。


一、武汉曾经缺席第一轮高峰

2007年的中国房地产业,中国一线城市,普遍实现了罕见的高增长,增长幅度超过了之前高峰时期的2004年。大家不应该忘记,2004高峰之后,中央政府开始在2005 年初加大行业调控、当时市场失去了方向。2007 岁末至2008年初,观望氛围再度笼罩行业。

房地产业目前面临的局面,与2005 年第二季度非常相似;回顾2004 ~2005 年当时的情况,目前楼市从2007 年到2008 年的转折也十分类似。不同在于,2005年是对行业政策调控的反应,而目前,则来自对金融条件变化的反应。

如果说一线城市经历过高峰的2004的话,其实以武汉为领头羊的二线城市实际上缺席了当年的楼市疯狂,这或许可以为武汉市民感到些许安慰。

在2007年12月初大家顾问在为客户提供的针对359号文、452号文的分析报告中指出的一样,从理论上来讲,金融政策的双向压缩,必然使得武汉房价在短期内比顶峰时期下降20%左右,相信阅读过报告的人对此都记忆犹新,市场目前的变化证实了当时的判断。

不过从中长期来看,即使面临目前的严厉的行业政策和金融政策,但其实中国房地产市场基本面却没有发生任何根本性的改变,楼市当然也就必然沿着内在规律发展,无外乎就是增加一些阶段性的波动而已。

二、武汉楼市将随全国进入看守状态

2005年以来,中国政府已经在金融条件(首付、利率)、销售条件、土地市场、保障房等方面做了众多调整,尤其是金融政策一出,中国房地产市场应声“速冻”。金融政策是最厉害的手段,因为作为70%需要依赖贷款的行业来说,没有什么比动金融的威力更大。

进入2008年,综合各个方面的消息来判断,可以作出这样一个结论:中国楼市政策将进入“看守状态”,也就是说,2008年针对楼市不太可能再有重大决策出台,武汉当然也不能例外,武汉楼市将进入巩固执行现有政策、稳定市场为主的阶段。

武汉楼市进入看守状态,所有的鞋子都已经掉下来了,就要求市民将主要注意力研究既有政策的后续效应的把握上,房地产开发、购房决策、政府管理将步入常规的渠道,那种天天担心等待新政策的情况已经远去了。

楼市政策进入“看守状态”,对于经历了3年多频繁的政策调控的房地产里的所有参与方面来说,都是一个较大的改变,一直喧嚣,忽然安静,很多武汉市民可能难以习惯。楼市政策进入“看守状态”,并不意味着楼市风平浪静,市民要从关注政策,转向关注整体经济环境。购房者、发展商、政府在过去的三年多时间里,是以政策是瞻的,把握政策是那个时候决胜的关键。

但是,楼市看守后,把握整体经济环境、时代变化(比如投资让位给消费就会带来房地产需求的根本性的长远改变等)将是制胜的关键。
 
三、制造业转战华中:武汉只有一个

随着深圳、上海、北京、广州等一线城市包括房价、人工等在内的各项经商成本越来越高,沿海制造业开始向成本更低的内地转移已经在所难免。而武汉位居中国经济版图的中心位置,从此出发到京、沪、重庆、穗的距离都是1000公里左右,京珠、沪蓉、闽乌三条高速公路交汇,沪蓉与京广两条高速铁路交汇使武汉成为全国唯一的高铁交汇点!是全国水陆空三大运输系统的中心。

这样的核心区域优势,让厂商能够辐射产品,做物流到全国市场,中心的意义就是东西到了武汉转运,成本可以省一半。武汉因此成为沿海产业转移的必经之地与最佳选择:武汉能源成本是上海的1/3,交通成本是上海的1/4,工业成本是北京的1/8,还有仅次于北京的高校资源库。

台湾《商业周刊》最近就对台湾首富郭台铭的富士康与深圳、中山、北京台商会长等4大台霸将产业向武汉转移做了分析。

富士康在汉投资30亿美元的工业区2007年10月开始投产。来自深圳与北京的台商,也将耗资50亿人民币建设3.3平方公里的在武汉兴建物流园区。之外,深圳台商会前会长郑荣文(世界手机按键大王)、北京台商会副会长高瑞三(台商物流大王)、中山台商江枝田(中国皮箱大王)这三个进军大陆超过十年,是皮箱、礼品、文具与电子零件的世界霸主也都转战武汉。这些久经市场考验的台商用武汉来取代深圳、北京、上海、广州,必定有他们的道理。

武汉人均GDP已经进入4000—8000美元的房地产快速发展区间,撇开受全国性影响的价格不谈,产业大量向武汉转移,武汉楼市的销售量、分布区域将出现较大的扩张。

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