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政策解读 / POLICY INTERPRETATION

“国23条”能否改变楼市格局?

作者:策划中心类型:发布时间:2008-1-14 点击次数:

    “国二十三条”是否触动楼市神经?
    国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
    该通知共五部分计二十三条,简称“国二十三条”。与05年《国八条》、06年《国六条》、《国十五条》相比,此次《通知》更深入、更具操作性,重点放在加强监管、打击囤地、合理配置土地资源、着意扩大市场供给等方面,早在06年《国六条》里面政府已经开始关注囤地现象,但语焉不详,一直缺乏政策细则配合,由于担心市场波动太大,温总理一方面强调“要促进房地产业健康发展”,另一方面又再次明确“房地产是中国的重要支柱产业”,从这三年的实践结果看,在07年“9·27文件”出台之前,以“加强监管、扩大供给”为主的调控基本上都宣告失败,或者说收效甚微。
   “国二十三条”基本上还是着眼于扩大供给的调控思想。但中国房地产市场目前最大的问题不是供给不足,而是货币流动性过剩导致的虚拟需求过剩,进而诱发的“房荒”、“地荒”、物业价格暴涨等非理性繁荣现象。流动性过剩的根源在于人民币升值预期导致大量国外游资伪装成贸易顺差进入国内投资领域,大量外汇占款造成国内较为严重的通货膨胀现象,由此带动物价大幅上涨,尤其是具有使用价值、投资价值双重属性的房地产业,其货币集中程度更厉害。
    06年中国粮食大丰收,07年不仅没有出现“谷贱伤农”的经济现象,相反猪肉、油粮等民生用品价格急剧上扬,归根结底是“太多的货币追逐太少的商品(弗里德曼)”之原因。而同期地价、房价上涨更是惊人,据统计,深圳07年1~9月房价同比上涨50%,武汉房价上涨幅度也在30%强,可以说国内三线城市以上房价都在以“资产重估”的名义如脱缰之马一路狂奔。
 
    新政动了谁的奶酪?
   “国二十三条”对于碧桂园这样大规模低价囤地的发展商影响较大,新政要求企业产品开发周期、融资能力、成本控制能力、人才储备状况等都要做重大调整;而对于万科这种在与国家政策保持一致情况下不断提高产品开发周期、持续研究产品创新的公司来说影响不算太大。假设市场深度回调,地价、房价下挫,目前观望的房企还可以获得更多低价拿地的机会。王石的高明之处可以从他所推崇的巴菲特的一句名言看出来:“在别人恐惧的时候贪婪,在别人贪婪的时候恐惧。”
    也有不少发展商乐观地看到一些地价超过房价、“面粉贵过面包”的现象,由此放松警惕,但实际上很多企业对于边际成本超过边际利润的现象并不敏感,那些依靠透支预售款滚动开发的企业在危急来临时才明白什么叫市场的残酷,但这个时候已经没有机会再假装从容了。房地产行业的本质是现金流和负债率,在高风险边际运营的企业早晚有一天会出事,名动一时的顺驰帝国确然已经被路劲基建控股,孙宏斌仍在江湖,可江湖上已经没有了他的传说,有几个发展商大佬能从“前车之覆”四个字里悟出些道理来?
    至于中产阶层,前段时间曾经发出“房价假装下跌、我们假装欢呼”的戏谑之语,但期待房价短期内大幅度下跌也是不现实的,国家不允许违背经济规律的大起大落。进一步讲,房价暴挫对任何人都没有好处,就像美国次级债风波,那将意味着国民经济的整体衰退,长远来看,国家的不幸绝不会成为个人的大幸,和谐社会的建立需要在稳定的前提下通过一系列合理的制度设计来完成。
   “国二十三条”的出台也绝不意味着宏观调控的结束,接下来还会有一系列更为深刻的政策调整,对于投机者而言,单盯着人民币升值、政府换届和奥运会等利好,无视中产阶级边际支付能力已日渐衰退趋势,必然会受到市场的惩罚,还是巴菲特年报的一句话:只有潮水退去,才知道谁在裸泳。
 
    面对“绑匪”:下一步还能做什么?
    从世界一百多年房地产调控规律来看,“有储备怕动市场,无储备怕动金融”,廉租房、经济适用房发达的英国、香港、新加坡等是房屋储备充分的城市,人民消费倾向的阶层认同感较强,作为主流产品小户型的替代性物业,廉租房可以解决大部分人的居住问题,从而降低自下而上的房价推力,有效逆转供需情况,所以董建华“八万套公屋计划”最终没有实施也致使香港房价轰然崩塌,英国工党布朗首相的廉租房计划甫一放风,伦敦的房价便应声而跌。
    但在中国,廉租房和经济适用房建设处于起步阶段,人民的消费观念跟发达国家尚有差距,“民有恒产、始有恒心”是中国人价值观里颠扑不破的真理,所以即使房价接近自身支付能力底限也一样有人边骂边跟进,这就为投机拉动型非理性繁荣提供了契机。
    可以说,自04年外汇储备大幅提升以来,人民币对外升值、对内贬值的加速度变快,作为对冲通胀工具的房产成了很多投资者坐享财富增值的温床,当40%以上的人开始投资的时候,“房荒”、“地荒”必然成为市场的显学,自住者在这些论调下开始惊慌失措,唯恐房价继续“重估”失去自己对城市的归属感,于是很多人提前透支了消费能力,最典型的是“啃老族”。
    07年上半年前,豪宅具有大面积、高单价、高总价、高套利空间等特征,从而成为投机者最乐于光顾的市场。另一方面,中国社会结构M型特征日趋明显,富裕阶层人口不断增加,新生贵族精神层面需求缺乏正确引导,他们的身份焦虑比较强烈,高消费、奢华生活成了他们彰显自身价值的主要行为方式,豪宅的门槛恰恰满足了此阶层人士的虚荣心,他们接盘能力强、对价格不敏感,从而将本来需求弹性较大的豪宅市场变成了需求弹性较小的市场,自住客配合投机者就组成了所谓的“虚拟刚性市场”。
    以金融调控为根本的“9·27文件”的出台是中国政府宏观调控历史上具有里程碑意义的一次标志性事件,这意味着中国政府真正认识到了楼市最大的问题和风险所在,该文件及后续执行细则大大提高了投机者的交易成本,勒住了房地产这匹脱缰狂奔的烈马,金融条件的改变导致虚拟刚性需求一夜间发生了质的变化。
    早在07年上半年笔者已经在相关媒体撰文公开表示:房价真正问题是虚拟刚性问题,假设金融运行条件改变,整个房地产行业必将重新洗牌。此后半年深圳、广州等城市的变化已经印证了这一点,多米诺骨牌效应正在波及一线城市,奥运概念受益地北京也抵不住悲观预期,楼市开始由价升量跌变味量价齐跌,这从某个层面印证了格林斯潘的话:“高增长是不可持续的”。
    如果说楼市是国民经济的绑架者,那么很显然,政府并不指望国二十三条的出台能够一招制敌,甚至某种程度上讲,此次《通知》只是国六条的深化,是挤出存量土地、提高容积率等扩大供给面手段发展到较高程度的一次集中体现。接下来还会持续在抑制虚拟刚性需求上加大调控力度。
 
    凭什么成为未来的赢家?
   08年是风云际会的一年,楼市的变化远没有我们想象的那么简单。笔者以为,对于开发商来说只有深刻把握市场动向、提高战略管理能力和战略规划能力才能在未来三年赢得更好的生存空间。关于市场,大家顾问2007年度有三大发现可资借鉴:
1、楼市价值规律:区域市场某类物业的价值是由该类物业之主流客户圈层的边际支付能力的可持续性决定的;通常以有效主流客户(自住客户)的房价收入比衡量客户的边际支付能力;客户阶段性的消费倾向影响物业价格;
2、新均衡主义理性预期定律:风险效应和稀缺效应共同决定楼市中长期走势;参与市场博弈各方(中央政府、地方政府、境外机构、国内游资、银行、开发商、消费者)基于自身利益考虑和市场预期之差异将采取不同的博弈策略;风险效应和稀缺效应随着博弈多方阶段性策略的变化在变动实现新均衡,不同物业类型在未来三年所遇到的机会和风险迥异;
3、资产重估下的物业定价模型:特定物业价格是由资产重估启动年份片区均衡价格、资产重估乘数、产品本体指数、风险效应系数、稀缺效应系数共同决定的,基本公式为:P=EWI(GS)。
   诚然,如诺贝尔经济学奖得主西蒙所说,“理性是有限的”,人们可能永远无法与未来交换信息,但尊重经济运行规律、尊重理性基础上最大程度实现信息对称应当成为每一个房地产从业者孜孜以求的目标,大家顾问2007年度三大发现目的就是尽可能有效预见未来三年楼市发展方向,帮助发展商和消费者理性看待区域市场,从而减少试错成本和试错机会。限于篇幅原因,这里不对相关理论进行阐释。
   由以上分析可以看出,基于非理性繁荣背景、着眼于供给层面出台的“国二十三条”可能并不会对市场发起有效攻击,但相关政策的出台充分证明我们的党和政府已经深刻洞察房地产的症结所在,既抑制虚拟刚性需求,又整合隐性土地资源,力图通过一套组合拳把房价稳定下来,避免暴涨之后的暴跌,稳定是硬道理。

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