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政策解读 / POLICY INTERPRETATION

2013政策解读一:新国五细则颁布,调控从严

作者:信息研究部类型:发布时间:2013-3-6 点击次数:

2013年大家顾问房地产政策解读系列之一:

新国五条细则颁布,调控从严

    继2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施之后,时隔一个星期,对新“国五条”细化的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》于3月1日在中国政府网正式公布,该通知除对“制定价格控制目标”、“明码标价”、“增加供应”、“加大保障房建设”等举措的重申外,对限购、限贷等调控要求,体现出从严从紧的趋势。旨在进一步稳定房价,避免房价的过快上涨。统计数据显示,自去年以来,2013年1月70个大中城市的新建商品住宅价格同比首次出现正增长。这也意味着,与2012年的“低开”不同,今年的房地产市场以房价涨势开局,去年楼市的火爆成交、房价上涨的压力使得政府再度出台政策稳定调控。

    限购持续不放松,覆盖范围进一步加大
    通知要求进一步完善现行住房限购措施,意味着限购范围有扩大的可能。首先,城市内限购覆盖对象更全面。对于已实施限购的城市而言,“限购区域应覆盖城市全部行政区域“,同时”限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房”,全市整体一视同仁。其次,限购城市将增多。按照规定,对于未实施限购的城市,若出现房价过快上涨的情况,“省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”,意味着限购范围有可能向二三线城市扩展。以上两点关于限购措施的重申、完善是政策从严的表现。
    但此举措对武汉影响甚微,首先,武汉实施限购政策已有两年,且限购细则已经按照上述规定执行,本次限购措施的重申,对武汉市场并无新意,警示作用更大。此外,武汉市面向公众的房产查询并不涉及其他城市,对于纳税和交社保时间已满一年的外地购房者均已具备购房资格,可正常购房。

    持续实施差异化信贷政策,着重二套房贷调控
    对于差别化信贷政策,在继续严格实施的同时,着重加强对二套房贷的调控力度。通知要求,“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”房贷政策的调整对需求的影响非常直接,以往“国五条”、“国八条”中对二套房贷首付提升至5成、6成的举措均对楼市成交产生直接的冲击,导致成交量明显下滑。倘若本次银行再度提高首付款比例和贷款利率,将直接抑制开始逐步复苏的改善型需求,导致交易量的下滑,改变市场预期。
    于武汉市场而言,二套房贷首付款比例和贷款利率再度提升的可能性不大,武汉住宅市场2011年、2012年整体均价相对平稳,2011年均价同比仅上涨3%,2012年均价则同比下滑0.98%,不属于“房价上涨过快的城市”。此外,武汉市场以刚性需求为主导,2012年,武汉住宅市场90㎡以下户型成交占比达41.04%,而对于二套房贷的加强调控旨在打击投资投机性购房,对刚需不会产生冲击。所以这一举措对武汉楼市亦不会产生直接的影响 。

    外来务工人员纳入住房保障体系,或将分流部分商品住房购房需求
    与以往不同,通知要求“2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围”,该举措扩大保障房覆盖受众,将部分具备购房资格的外来人员纳入保障体系,将分流部分商品住房需求,对商品住房市场产生一定冲击。近年来,武汉外来人员购房比例逐年增加,2012年武汉市外湖北省内客户在汉购房比例达到44%,已经略微高出市内客户的购买比例。这一政策出台或将对未来武汉楼市外来人口置业产生深远影响。

    卖房征20%所得税,二手房遇调控最犀利狠招
    除开对一手住宅市场的一系列调控手段外,新国五条最大不同点则是加强了对二手房调控力度。通知要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”该举措可谓是调控以来对二手房的最犀利狠招。该政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,这将会增大交易成本,对二手房市场将会产生明显影响。市场表现上,政策正式实施前期,为规避成本提升,二手房交易将会激增,目前市场上已体现出这一特征,而正式实施后,短期内,二手房交易或将急剧减少,而从长期看,不乏卖家将成本转嫁给买家推高房价的可能。对一手房市场而言,这一举措可算一大利好,二手房交易税负转移买家推高二手房房价,将会推动购房者转向一手房市场。

    整体而言,新国五条在政策措施上并无明显新意,除“二手房卖房征税20%”、“外来务工人员纳入保障体系”外,其余举措基本均为对已有措施的重申。但房价控制目标的重提、限购限贷政策的持续严格实施等,无一不表明了政府对楼市持续调控的态度和决心,再加上房产税推广势在必行,可以预见,2013年楼市调控将稳中趋严。在手段上依旧以控制需求为主,但同时亦要关注后续促供应政策的出台,细则中“2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量”的规定传达出这一信号。

 

 

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