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政策解读 / POLICY INTERPRETATION

2013政策解读二:武汉公积金新政对楼市影响分析

作者:信息研究部类型:发布时间:2013-3-6 点击次数:

2013年大家顾问房地产政策解读系列之二:

武汉公积金新政对楼市影响分析

    继新“国五条”颁布一周之后,武汉住房公积金贷款政策相应调整,自3月10日起,新受理的公积金个贷业务将全部按新规办理,3月10日前已受理并在公积金系统录入登记的贷款申请,按原规定执行。公积金新规的调整对于公积金贷款的门槛有所提高,将对武汉楼市产生明显的冲击。

    贷款额度需参照缴存时间及账户余额,公积金缴存不足1年者、二次使用公积金购房者“很受伤”
    按武汉原有公积金贷款规定,市民公积金贷款额度只要是根据市民家庭夫妻双方的月缴存额来计算还款能力、贷款最高限额和贷款最高比例,“三选低”取低值来确定。而新规增加了缴存时间及缴存账户余额等系数标准,变成“四选低”。这一点对公积金缴存额度不高但缴存时间长的家庭较为有利,但是公积金缴存满6个月但不足一年的对象和曾使用公积金购房的家庭则“很受伤”,贷款额度将大大折扣。
    假如一对夫妻利用公积金首次购房,所购房屋面积90㎡,房屋总价80万,贷款30年,夫妻双方公积金月缴存额均为300元,单位和个人缴存比例均为8%。在新旧规定下,购房可贷公积金额度如下:


    通过对比可以发现,新规下,公积金缴存不超过1年的家庭可贷款额度仅相当于新规前的一半。同样的,对于曾经使用过公积金的购房者,若间隔时间不长,再次使用公积金购房的话,由于公积金缴存余额低,缴存时间短,可贷额度亦不会高。可见该新规对缴存时间短及再次使用公积金购房的客户影响明显,将延缓这部分购房者的入市步伐,减少市场需求。

    需连续缴存6月以上方可贷款,突击补缴被限制
    随着公积金贷款购房优势的体现,越来越多的购房者选择公积金贷款购房,突击补缴以获取贷款资格成为购房者的一大手段。但是武汉公积金新规要求“个人住房公积金的缴存账户开户时间应距申请住房公积金贷款时间满180天,按月连续缴存6个月以上(不含一次性补缴),可申请贷款”,这一规定完全堵死了突击补缴的途径,使得无公积金或公积金缴存不足半年的购房者均被隔绝在外。

    上述两方面的调整,综合限制了公积金缴存1年以下的购房者及部分二次购房者,对于武汉市场将产生明显冲击。统计数据显示,2012年前11月,武汉住房公积金发放贷款136亿元,相当于2011年全年的1.8倍。2012年,武汉针对于住房公积金政策的调整以及公积金贷款手续和流程的简化,对刚需群体利好明显,大幅减轻刚性需求的购房成本及压力,使公积金贷款成为职工购房贷款首选。武汉楼市在公积金等助力推动下亦表现突出。而今年年初武汉对公积金的调整,特别是“四选低”及“突击补缴”的限制,使得公积金贷款的门槛明显提高,对公积金缴存1年以下的购房者及部分二次购房者冲击明显,将阻碍市场部分购房需求的释放,对武汉楼市成交会产生明显的影响。

    但值得庆幸的是,公积金贷款在相关方面收紧的同时,对外地公积金在汉购房则“网开一面”,新规规定“从外地调入武汉市的职工,由外地公积金中心出具正常缴存6个月及以上证明,并将外地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户”,即可根据相关要求提取公积金购房。这一调整可能将进一步提升外来客户的购房占比,而2012年的数据显示,武汉市外湖北省内客户在汉购房比例达到44%,已经略微高出市内客户的购买比例。可见市场机遇依旧存在,各项目应注意客源的外扩,注意对外来客户的把控,以推进项目成交。

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