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专题研究 / TOPIC RESEARCH

新规下“偷面积”手法

作者:信息研究部发布时间:2014-4-6 点击次数:

     2013年年底,武汉市政府则出台了更为严格的《武汉市规划管理建筑面积计算技术规定(试行)》。新规下,以往常用的一些“偷面积”的手法被限制或被叫停。
  本报告对新规下还可继续使用的“偷面积”的手法进行梳理,以在对未来项目设计上提出有效的建议。

1、新规主要细则解读

■  阳台、入户花园的建筑设计要求
  阳台的建筑设计应当符合下列要求,
否则,应按其水平投影面积计入容积率:
  (1)阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和≤ 单套套内面积的15%。
  例如:假设某房产建筑面积为100平方米,套内建筑面积为80平方米,附属设施建筑面积总和≤80*15%(12平方米)
  (2)凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8㎡凸阳台围护结构外围水平投影面积不得大于10㎡。建筑面积大于90㎡的套型不控制单个阳台的面积。
  影响:限制了单个阳台的面积及建筑内所有阳台面积的总和,减少阳台面积赠送。
  应对:①集中设计单个大阳台,面积做足,以L型为佳,可实现户型的变化,变N+1户型,以90㎡以上户型更为实用。②与花池、设备平台等结合设计

  (3)阳台不管其上盖高度为几个自然层高,均应计算建筑面积。
  (4)入户花园、空中花园均不能超过两面围合,否则,作为建筑内部空间按水平投影计算建筑面积并计入容积率。
  影响:双层、三层挑高阳台被限制,无法实现面积赠送;入户花园设计形式被限制。

■  飘窗的建筑设计要求
  飘窗的建筑设计应当符合下列要求:
    √  飘窗应突出建筑物外墙,不应有建筑地板(楼板)延伸,满足视线通透、采光的基本要求,至少保证平行于窗洞一面为玻璃材质。
    √  飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于0.45米,且凸出外墙轴线宽度不得超过0.75米
  影响:限制了凸窗凸出外墙轴线宽度,影响了空间的可延伸性,减少了凸窗面积赠送。此外,上悬式凸窗不在可行。
  应对:在凸窗受凸出外墙轴线宽度和高度的限制下,只能够增加凸窗的宽度,但凸窗过宽在建筑节能方面不容易过关,因此需要综合考虑合理设置凸窗的宽度

■  空调室外机搁板的建筑设计要求
  空调室外机搁板的建筑设计应当符合下列要求:
    √  空调室外机搁板个数不应超过居室(客厅、卧室、书房)数量,每个居室空调室外机搁板面积不应超过1.5平方米
    √  对于集中布置的空调室外机隔板,面积不应超过单个隔板面积与居室个数的乘积,每套住宅空调室外机隔板面积总和不应超过4.5平方米。
  影响:限制了设备平台的个数及总面积,减少了设备平台面积赠送。
  应对:①可将设备平台集中设置;②或将设备平台与飘窗、阳台等结合设计,增强实用性

■  套内夹层的建筑设计要求
  全国要求:
  建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。
  武汉要求:
  设备层、设备管道夹层、避难层、结构转换层层高在2.2米以下的,按其维护结构水平投影面积的1/2计算建筑面积,层高在2.2米(含2.2米)以上的,计算全面积。设备层、设备管道夹层、避难层、结构转换层按照国家规范要求设置的,层高不高于标准层高时可不计算容积率。设备层、设备管道夹层、避难层和结构转换层内的楼梯间、电梯井、其他功能性用房等功能空间计算建筑面积并计入容积率。
实施措施:
    □  室内局部做小于2.2m夹层,家装可利用为储藏柜和衣柜等。
    □  开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处,或将其层高控制在2.2米以内,或在顶上做一个假梁,使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。

■  建筑层高的设计要求
建筑层高的设计应当符合下列要求:
    √  居住建筑层高不应超过3.2米,且最低不应低于2.8米。
    √  复式(跃层式)住宅起居室、餐厅可通高,不计算计算建筑面积,除起居室、餐厅之外的其他部分出现通高情况的,按照上述超层高规定计算建筑面积。
    √  办公、酒店建筑层高不应超过4.5米
    √  建筑层高超过上述层高规定时,建筑面积按下列公式计算:
        S=s×H/h    (S:计算建筑面积 s: 本层水平投影面积H:设计层高 h:规定层高)
  影响:限制标准层层高,加大层高的设计变的不可行。
  应对:针对办公、酒店建筑,仍可灵活实施,可按略高于4.5米的层高设计,如4.8米、5米等,偷得一部分面积。
  如:4.8米设计,建筑面积=s*4.8/4.5=1.067s
  如:5米设计,建筑面积=s*5/4.5=1.111s

■  地下室、半地下室的建筑设计要求
  楼层地面标高低于最低室外设计地形标高超过室内净高的1/3的,视为地下室或半地下室。地下室、半地下室按水平投影计算建筑面积,地下室、半地下室作为车库和设备用房以外用途的建筑空间建筑面积应计入容积率。
  影响:限制地下室的用途,从而减小了地下室、半地下室的面积赠送率。
  应对:以车库和设备用房的用途报规,设计双车位或三车位


■  架空层的建筑设计要求
  架空层的设计应当符合下列要求:
  架空层层高在2.2米及以上的按楼板水平投影面积计算建筑面积,层高不足2.2米的计算1/2面积。
  架空层满足以下条件,架空部分可不计算容积率:为建筑(包括住宅及文化、体育、教育等公共建筑)首层,以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞,层高不应低于标准层高,只作为休闲、绿化景观、公共通道等公共开敞空间使用。架空层内的电梯井、门厅、过道、楼梯间等功能空间计算建筑面积并计入容积率。
  影响:架空层的规定鼓励增加公共空间,增强社区的舒适性;
  实施:可将入户大堂与架空层结合设计,打造半开放型的入户大堂,减少公摊

2、新旧偷面积手法对比

附件1:《建筑工程建筑面积计算规范GB / T 50353-2005》细则
http://wenku.baidu.com/link?url=Y_EGVpd4RBPc8hBoK0aZBlNAQZssbmtUbsL7pbdMMwBNdJBZycK0NwmDL2qHKIf684mxGk1dT74gZxuMJAuPRyF_koMXqqOZpbb51ZRp5DK

附件2:2013年《武汉市规划管理建筑面积计算技术规定(试行)》细则
http://www.szwh.gov.cn/pc-0-52718.html

3、偷面积手法及案例
案例1:阳台+花池,合理布局面积,可实现户型变换

案例2:L型大阳台设计,隔断为一间房

案例3:飘窗+设备平台,扩大房间面积

案例4:阳台+设备平台,扩大房间面积,提升房间实用性

案例5:略高于规定层高,利用高层高,预留夹层空间(办公产品)

案例6:客厅、餐厅挑空,挑空部分后续改造为两层(低密度产品)


案例7:地下室以车位、设备房用途报规,规划多车位(低密度产品)

案例8:公共空间私有化(私家电梯厅)
通过电梯双向开启,使公共电梯厅成为私家电梯厅,更适用于高端住宅或多层产品

案例9:半开放型的入户大堂,减少公摊,相当于间接赠送面积

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