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专题研究 / TOPIC RESEARCH

众创空间!包租婆OR与创客谈恋爱?大家顾问解谜WEWORK汉派实践

作者:信息研究部发布时间:2015-8-4 点击次数:

    全球最大的出租车公司 Uber 没有一辆出租车;
    全球最热门的媒体所有者 Facebook 没有一个内容制作人;
    全球市值最高的零售商阿里巴巴没有一件商品库存;
    全球最大的办公场地租赁公司WeWork同样也没有房产!

    就这么一个二房东,去年年底这家成立仅仅四年时间的公司便完成了一笔规模达3.55亿美元的融资,公司估值达到了约50亿美元。就这么一个行业空间,引发了万科原高级副总裁毛大庆的辞职创业,更是让中国版WeWork和联合办公模式引发了更多吐槽。

    而面对成熟的传统写字楼市场,WeWork的成功饱受争议。

    它的模式好像是二道贩子。但其实核心价值在于成功地诠释了“共享经济”理念在办公场地领域的应用,不仅可以有效提升闲置资源利用率,盈利模式也更加多样化。

    时髦的WeWork究竟有哪些盈利点呢?

WeWork的盈利模式
    目前,WeWork的盈利模式主要来自两个方面:
    1.向创业者(个人或公司)收取租金
    代表项目:WeWork、雷格斯、SOHO3Q等

    WeWork

    主要是在新建的开发区或者萧条的街区开设办公点,先折扣价租下整层写字楼,分成单独的办公空间,再出租给愿意挨着办公的初创企业,采取的是"整批零租"的形式,重点是保证好利差,从而在会员租金和配套服务上收费。提供相应的管理人员、接待人员、会议设备、会议场所以及冲调咖啡、基础的办公用品。

    雷格斯

    针对于中高端移动办公人群,连锁化的服务,让小型商务人群在任何城市能够移动办公。
    服务特点灵活:租期灵活、租赁面积灵活。可选择租期长短有3个月,12个月或者24个月。无论是1人、2人、50人或者更多的人员需要使用办公室,签完协议后立刻就能入驻办公室办公。全配办公室,虚拟办公室,专业会议室,商务贵宾室和最大的视频会议演播室网络。

    SOHO3Q

    3Q项目就是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去,预订、选位、支付等所有环节都在线上完成。在SOHO3Q,你可以租一个星期、一个月,可以租一个办公桌、一个独立办公室,可以随时随地手机上预约、付款,还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务,只需要带着手机和电脑来工作。

    2.隐形回报获利
    代表项目:优客工厂、联合创业公社、Wix Lounge(美国免费联合办公)

    联合创业公社

    灵活专业的办公环境,让再小的初创团队也能享受到堪比Google办公室的创业氛围。上海的鸣新•营地超过2,000平米,11间独立工作间、500平米的开放式工作区域。场地内还配有多个会议空间,独立的活动区域和咖啡休息区,可以同时满足300位创业者在同一空间内协作交流。

    咖啡会员——咖啡休息区,为创业团队和创业者提供一处安静舒适,适合见面商谈的场所。通过办理咖啡会员,创业者可以享受每日免费咖啡和咖啡吧食物折扣优惠。

    晚自习会员——“晚自习“服务,允许“下班后创业”族在18:00-24:00之间完成他们的创业梦想。

    优客工厂

    优客工场不单只是是复制WeWork模式,融入创意办公生活等必要的元素以外,还提供了技术服务、资金支持。其增值服务才是最大的竞争优势。这些服务包括导师、投资、财务、银行以及法律服务,从而给创业企业加速。导致了但进入优客工厂办公需要门槛,因为优客工厂背后的导师团队,天使基金是其他同类产品是不能比拟的。要在里面租一个桌子需要看这些企业能不能得到天使投资,能不能得到A轮、B轮的融资,方可进住。

    Wix Lounge

    纽约为数不多的免费联合办公空间之一。暗藏在切尔西一栋八层楼高的大厦里的办公空间。这个空间上座率极高,这里不需要提前预约,谁都可以在任何时候前来工作,空间人员流动性因此非常高。每天平均有80-90个人来访,大多数都是新访客,小部分是常客。

    互动搭建平台——不定期举办上规模的网站设计沙龙和艺术展。互动电子屏幕上列出了空间的开放时间、沙龙和展览等信息。

    非盈利的营运模式——社区成员则不断在社交媒体上互动,口口传播这个品牌,为该空间的母公司实现着无形的口碑营销。依靠有强大的母公司做后盾,进行社会化的品牌传播,同时通过天使投资人计划进行针对性的权益资本投资。

    联合办公的发展层级,如下所示:
    从硬件创新到软件的跟进,最终衍变为精神独立,免费经营的共和主义模式。

WeWork中国变形记
    开发要点:
    1. 分拆空间 整合租金
    赚取租金差额。用折扣价租下某写字楼的一两层,并将办公场地划分成许多小块,然后每月向那些初创企业和小公司收取会员费或工位费。避免了办公场地的资源空置与浪费,“见机行事”利用现时的折扣优惠价格租下整层写字楼,经过整体包装进行出租。

    低价包租办公空间,再“散租”给创业者,赚取差价,或者以现有资源帮助企业孵化。看起来门槛不高,但如何借助这波创业潮打开局面,既赚吆喝又赚钱,似乎也不是那么容易的事情。

    WeWork们本质是发掘优质创业型企业,引入投资或直接投资。WeWork和许多众筹网站类似,在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”,如果真的有风投“相中”了联合办公中的项目,服务式办公室的运营商便可以近水楼台选择跟投。在帮助天使投资人给小企业服务的过程中,WeWork运营商对项目有更深的了解,这是一个优选的过程,以“大大减少投资的风险,让成功率得到提高”。

    2. 客源更广 靠基数获利
    打破了传统思维束缚。租赁时间普遍较短,蜂巢办公空间的收费也是以月为单位。租期到了可以续约,手续也简单。主要的出租对象是那些不需要长期办公的小企业主、本地市场开拓者、办公室暂时紧缺者、过渡时期使用者和初创小企业们。

    3. 衍生的服务收入
    出租办公场地的同时为创业公司提供办公家具、协同工作以及衍生的福利性服务。而以中间人身份向会员提供各项服务可创造新收入来源,会员享受平台资源需要交费,而服务也会给会员提供额外的信息服务,这些服务包括医疗、会计、法律和商务中心云计算等。

    4. 众筹创业的投资空间
    “创客孵化器”概念吸引投资者参与众筹。让投资者参与创业中去,利用他的经验和远见去引导创客思维。众筹后,WeWork联合办公项目就轻而易举地成为轻资产产品,投资人可以腾出资金开发新项目,从而迅速扩张并形成规模效应。

    因此中国版的wework走向了两个极端,如下——

    低价包租办公空间,再“散租”给创业者,赚取差价,或者以现有资源帮助企业孵化。看起来门槛不高,但如何借助这波创业潮打开局面,既赚吆喝又赚钱,似乎也不是那么容易的事情。

    WeWork们本质是发掘优质创业型企业,引入投资或直接投资。WeWork和许多众筹网站类似,在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”,如果真的有风投“相中”了联合办公中的项目,服务式办公室的运营商便可以近水楼台选择跟投。在帮助天使投资人给小企业服务的过程中,WeWork运营商对项目有更深的了解,这是一个优选的过程,以“大大减少投资的风险,让成功率得到提高”。

【财务测算】包租婆模式VS与创客谈恋爱的模式
    1、武汉市场运行水平下的收益估算
    因为地段及入驻标准较高,所以雷格斯的发展路线以中高端为主。以雷格斯保利广场分店为例,独立办公室的平均租金在4000元/间(四人间)。茶水费、门禁费、通讯费、会议室等费用另外收取。对于普通创客来说,价格偏高。但是针对移动办公的商务人士,该产品的成本要比租赁工作室的费用要低很多。取费标准如下:

    利润点估算
    根据雷格斯保利广场店调研结果来看,整体上座率是非常高的。因此,大胆估算该项目的上座率约90%,那么所有房间的月租金收入35万左右,相应的服务费用月收入在5-10之间,月总收入则在40万左右。而从目前的租赁成本来看,保利广场的租金水平为150元/㎡,雷格斯租赁面积以2000㎡计算,相应成本在30万/月左右。在未加上其他可见费用的情况下,根据我司大体估算,利润率在30%以内。

    2、重度垂直模式的盈利估算
    由于武汉现没有成熟的以服务赚取可观利润的案例参考。因为整体测算将设定在假设之上。

    假设前期:
    地点设置在成熟居住区或近郊,折价整租废旧的楼房,经过整体包装进行出租。价格租金成本以40元/㎡/月计算,单层面积在1500㎡左右。装修成本按照3000元/㎡计算,约450万/层,装修成本以5年摊销。预计总体办公位120个,初步制定项目不同产品线的租金水平和办公划分。

    收费标准如下:

    1)咖啡吧以人头进行取费,如15元/人测算,按照4次/周/人,则每月收益为255*4*15=16000;

    2)会议室按200元/时测算,按照6时/天,预计出租天数为20天,则每月收益为200*6*20=24000;

    3)网费按照每个单独套间收取50元/月网络服务费用,120个套间,则每月收益为50*120=6000;

    4)游戏机室内有四台游戏机座,按10元/时/台测算,每日游戏时间为8小时,预计出租天数为20天,则每月收益为40*8*20=48000;

    5)淋浴间按10元/次进行计算,预计办公客户每月需要5次,则每月收益为10*255*5=12750;

    6)休息室以胶囊房的形式提供服务,按60元/日进行计算,预计办公客户每月需要2次,则没有收益为60*255*2=30600;

    7)产品销售即指办公人员在办公过程中产生的连带性产品需求,例如网卡、路由器、打印机或者小吃外送等等不可预测费用,这里保守估计6万。

    利润点估算
    以80%的上座率作为标准,物业出租月收入约17万元左右,而服务性收入约36万,服务性收入是物业出租的两倍有余。而月运营成本在30万左右,粗略估算收益率在60%以上。

    小结:重度垂直模式的wework绝对是未来的发展趋势,但是他对经营管理者的要求很高,考究的是资源整合服务能力。而房企的wework模式仍在探索中,最终的效果,是战略「试错」还是「优化」确实很难评价,如果要看企业是否做得足够好,我觉得可以看三个数据,各位看官可依此自行评判:

    I.启动效率:即启动项目的投入成本和速度。

    II.启动之后一定周期内的存活率(或存活质量)。

    A.产品盈力能力与运营实力相辅相成:
    结合模拟一和二,两个典型案例的产品线比例分布差异性很大,但从利润构成来看,租赁物业和投入相对持平,而高端客溢价能力更强,所以在物业收入上会相对更高,但是利润增值都在在于服务性产品类,因此雷格斯的利润率要低于优客工厂,但优客工场对于资源整能力及办公物业的运用团队要求相对高。

    B.产品定位和产品设计规律
    雷格斯:以独立办公空间为主,四人间是主流产品,辅以两人间等微缩市场。
优客工场模式:开放性、社区化的公共空间为主,其中配套空间是重要组成部分,对产品来说办公桌是绝对的主流,相应辅以少量的两人间。

    III.长期来看,能否形成行业壁垒,决定了是否形成“滚雪球”效应的关键。


 

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