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武汉楼市中心城区限购限贷,二套房首付至少五成

作者:信息研究部发布时间:2016-10-13 点击次数:

一、政策解读:10月3日起武汉中心城区限购限贷 二套房首付至少五成
    国庆期间,全国各地22城限购限贷政策接踵而至。距离上次限购时隔两年后,武汉于2016年10月3日再次重启限购政策,此次限购政策相对上次已明显柔和很多,具体政策包括:
    1、本地户籍居民有一套房,二套房首付提高至50%,已拥有两套及以上住房的,暂停发放个人住房贷款。
    2、非本地户籍居民首套房首付最低25%(10月8日追加政策改为首套房首付最低30%),拥有1套住房再买房,暂停发放商业性个人住房贷款,拥有2套及以上住房的,将被禁售限购区域内的住房。
    3、本地户籍居民有两套房以上或两套房贷均未结清的,停贷不限购。
    4、以上政策在武汉主城区范围内(江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区)执行,即在武汉中心城区内进行限购,10月3日起生效。

二、土地市场:九月共成交土地7宗,土地出让金总计45亿元,平均楼面地价3221元/平方米。
    2016年9月,武汉土地市场共举行1场网上拍卖会以及1场现场拍卖,共推出土地9宗,实际成交7宗,成交面积约35.35万平方米,成交总金额45.19亿元,平均楼面地价3221元/平方米。本月土地供应量较上月明显减少,不过从供地面积来看,住宅类用地有小幅度的上升,与城中村改造有关。
    房企对热点区域拿地意愿依然强烈。虽然无核心地段的地块出让,但本月在三环外远城区的住宅类一地块遭到了多家房企的激烈争夺,P(2016)088号位于黄陂武湖区域的地块被南德置业以4809.70元/平的楼面地价获得,并刷新了8月份清能在武湖区域的地王单价,成为了名副其实的接盘侠,溢价率高达486%。三环外远城区地价高歌猛进,意味着未来武汉远城区房价或迎来全面上涨。
    总体来说,九月份的武汉土地市场,继续维持着“面粉”贵过“面包”的常态,市场表现并不理性,新的楼市政策并没有给土拍的火热降温,政府希望土地市场降温的愿望难以实现,以期收紧房企的再融资渠道,减弱土地价格尤其是地王对二级市场和房价的传导效应,该调控政策有待考验。预计未来土地市场地王出现频率会有所下滑,溢价率也会有所收窄。
    9月住宅新增供应156.32万方,相较8月127.05万方,上升23%,市场供应方面,上半年创天量的成交,以及房价、地价不断上涨的刺激下,下半年伊始,市场供应节奏开始放缓,但旺季供应量会有所提升。

    三、楼市表现:旺季到来,市场供应大幅增加,限购消息继续影响楼市,量减价增。
    9月是楼市中的“金九”,“四小龙”中已有三城出台限购,对全国房地产市场产生很大影响,各地纷纷传出限购消息,武汉也不例外,不少项目纷纷加快备案速度,抢在限购前夕推出产品,月末五天9盘齐开。限购前的最后一周亦改9月前三周低迷趋势,成交量从前三周的每周4字开头涨到6字开头,但成交量环比八月还是减少,未能体现出“金九”的火爆楼市氛围。9月销量达到2.01万套/213.9万方/205.6亿元,环比上月均出现不同程度的下降。由于9月限购消息基本坐实,购房者出现大部分观望态度,而市场价格继续小幅增加,部分投资客选择放弃投资,导致成交量减少。9月均价9611元/㎡,环比增加3.59%。
    大户型保持较好去化,中户型去化下降明显:9月,120㎡以上产品成交占比36.1%,占比相比8月上升5.6个百分点;160㎡以上产品成交占比11.3%,占比相比8月提升3.1个百分点。首付提升,新政压力下,刚需产品成交下降明显,80-100㎡产品成交占比31.0%,占比相比8月下降6.3个百分点。
    月度新盘开盘分析:9月份,主城区开盘在售项目较8月份大幅增加,各大项目均抢在限购出台前开盘。由于市场继续保持着供少求多,加之限购政策的刺激,开盘即“日光”项目占据7成。我司监测的27个开盘,整体开盘去化表现较好,整体去化量达到90%。其中,有19个项目开盘售罄;去化率超过90%、80%的项目分别有1个、2个。
    9月,商业成交套数1454套,较上月上升较多,环比增幅20.15%,受政策利好影响,9月迎来小爆发期,市场成交增长。9月备案面积前三区域分别是:东西湖区、汉阳区、东湖高新区。
    办公成交面积大幅增长,9月,全市办公备案32.5万方,相较8月成交面积12.7万方,大幅增长72%。备案均价15791元/㎡,环比增幅35%。江岸区登顶办公市场成交冠军宝座。此外,位于亚军和季军的分别是江汉区、青山区。

    四、项目排行:时代·新世界夺得住宅销售额冠军。
    住宅项目:9月,时代·新世界累计销售10.21亿元居榜首;位于江汉区的远洋心汉口·御峰,本月销售386套,去化表现良好,跃升至亚军,销售5.44亿元。
    商办项目:位于东西湖区的武汉自贸城——全球商品采购中心一举囊括商业销售面积、金额双料冠军。在办公方面,位于江汉区的环球贸易中心本月表现良好,超越其他项目,夺得办公销售面积、金额双料冠军,累计销售1.63亿元。

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