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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

“20城调控潮”对房地产后市的影响简判

作者:大家顾问 尹香武发布时间:2016-10-18 点击次数:

导读:
    ■史上罕见
    ■后续影响简判
    一)“快速拉升”使得风险筹码占比极低
     1)罕见的“快速拉升”行情
     2)深圳的风险筹码只约2.2%
     3)武汉的风险筹码几可忽略
    二)房企现金储备创造历史最好记录
    三)成本推动、二手不活跃锁定了很多筹码
    四)全民普及教育在无意中完成了
    ■三大结论
    一)缩量横盘的可能性大
    二)买家与房企最可能不反应、不作为
    三)2017年4月份是政策临界点
正文:
   
■史上罕见

20座城市在国庆期间出台了楼市调控新政,涵盖的城市数量之多、各个城市动作之齐、出台新政所用时间之短、此前消息封锁之严……都是极为罕见的,深圳等城市甚至推出了历史上最严的调控政策,“认房贷记录”等条款的力度空前巨大。

而这次调控新政,也首次在房产市场之外将土地市场包括在内----将严格检查企业买地资金的来源,如果有自有资金、符合条件的贷款之外的资金进入土地竞买市场,将被取消竞买资格并没收其资金。

可以说,本次调控政策是与以往的屡次调控的性质、力度是有很大不同的,那么其对各个城市的房地产市场带来的压力与风险应该有多大?房价将可能因此是涨是跌?持续所影响的态势的时间可能有多久?

■后续影响简判

一)“快速拉升”使得风险筹码占比极低

1)罕见的“快速拉升”行情

在2016年10月之前的1年~1.5年的时间里,以一线城市为核心、强二线城市为主力,启动了历史上拉升速度最快的楼市行情,1年里拉升的幅度基本都在50%甚至以上,这是历史上的第一次。

正是由于调控前是罕见的“快速拉升”行情,这就导致绝大多数的房产交易,实质上是在房价上涨50%以前发生的。快速拉升决定了高位的交易筹码占比较低。同时,一线城市的限购政策,也导致了在此段时间内的交易大多以刚需、首次改善型刚需为主,这种购房者在3年内出售的可能性较小,锁定效果强。

2)深圳的风险筹码只约2.2%

以深圳为例,深圳现在的房产总值大约20万亿(不含土地),在调控前1年内发生的一、二手房交易大约为6500亿,这种高位风险筹码的占比仅为大约3.25%。而如果再考虑到房价下跌25%以上才会触发金融风险,那么深圳风险筹码的比例其实应该只在2.2%左右。

但是,深圳此前出现过首付贷、消费贷等进入楼市的不少案例,这种过于使用超杠杆的行为,一旦遭遇超过1年的横盘、下跌,就可能遭遇风险爆破的可能性,这部分群体的风险是极大的。不过好在比例不大。

3)武汉的风险筹码几可忽略

而以武汉为例,武汉现在的房产总值大约4.5万亿(不含土地),在调控前1年内发生的一、二手房交易大约为2000亿,这种高位风险筹码的占比仅为大约4.44%。由于武汉房地产市场真正的启动、特别是房价拉升是在2016年年初,之前是放量但价格稳定的阶段,因此这种高位风险筹码的占比实际仅为大约2.44%。

另外,除开今年内,武汉楼市的投资者占比相比深圳等一线城市要低得多,绝大部分为自住型刚需客户,我们暂且认为今年9个月内的购房者50%都是投资者、并考虑到房价下跌25%以上才会触发金融风险,那么武汉楼市的风险筹码将降低到1%左右,几乎可以忽略不计。

二)房企现金储备创造历史最好记录

经过中央鼓励的去库存政策的扶持,以及在M2增速较快的情况下,房地产企业基本上在今年年中就已经完成了全年的销售任务,甚至于有很多今年的过半的销售业绩可以平摊到明年去。同时在房价快速上涨的情况下,房企账上拥有的现金量也创造了历史最好记录。

而于此同时,各城市经过几十年建设,有效的土地、政府拥有的净地也开始快速减少,土地市场的机会越来越少。总之,房企现在是钱多、房少、缺土地机会,这就导致即使出台了调控新政,房企出现急切清货的行为的可能性大大降低,踩踏可能性近乎于零。这与2008年时的企业背景----钱少、房多---完全不同的。

三)成本推动、二手不活跃锁定了很多筹码

从全国来看,除开一线城市之外,甚至包括某些强二线城市在内,二手房市场也才是刚刚启动,很多省会城市的二手市场表现并不活跃。二手房交易不活跃,代表市场缺乏退出渠道,这必然会锁定足够的筹码。

其实可以这样认为,二手房交易占总交易量的比例不足1/3的城市,就是退出渠道不活跃的城市,此类城市的房价上涨虽然也表现为快速拉升的态势,但其金融意味仍然偏弱,而属于典型的地价与成本推动,这种房价上涨是极具刚性的,突破成本而下走的几率近乎于零。

四)全民普及教育在无意中完成了

2011~2014年房价被压制、而期间M2继续以12%左右的速度注水,因此在2015年底推出去库存刺激政策后,导致了这一轮的房价快速拉升浪潮,速度之快、幅度之大、波及之广,都是举世罕有的。现在各个城市出台调控政策,使得很多人失去了进入楼市的机会,眼睁睁地看着自己距离城市价值列车愈来愈远。

这就在无意中完成了房地产价值的全民普及教育,如果没有这个力度、速度、幅度,恐怕很多人还沉浸在农业土地的思维中,还在继续受消费思维的左右。作为几千年的农业文明大国,完成这个全民普及教育的意义重大,投资思维、价值意识开始普及,全民觉醒后恐怕就难以遏制房地产的配置浪潮了。

■三大结论

一)缩量横盘的可能性大

根据上述分析,加之现在钱淹脚目,各个地方都是钱满为患,可以得出结论,那就是本次调控影响最大的是成交量,产生一定程度的萎缩难以避免,但对于房价的影响较小,不理智出货清存的压力并不存在,交易缩量房价横盘的可能性极大。

本来,中国城市的新房开发规模就应该是时候逐渐缩量了,大规模建设时期将逐渐向增量与存量共舞时期转变,因此缩量的影响恐怕要小于以往。

二)买家与房企最可能不反应、不作为

而由于风险筹码少、房企现金多,因此中国一二线城市的房地产市场应将出现自2005年正式调控以来最罕见的一幕:买家与房企,集体不反应、全面不作为。而不限购或者限购不严苛的二线城市、一线城市中不限购的产品(写字楼、商铺、商务公寓),将在2017年获得一定的表现,成为通胀避险资金的主要去处。

三)2017年4月份是政策临界点

同时,由于房地产既是民用品又是金融品、既是消费品又是投资品、事关投资又事关消费,是最具枢纽价值的产品与行业。由于房地产市场事关重大,整体经济对于楼市低迷的耐受时间往往最长只有9个月,6个月就会体现出楼市受压的负面效果。

因此推断,从2016年10月份开始延续到2017年3月份的6个月内,应该是本次调控政策稳定执行的时间段。但2017年3月份全国两会召开完毕后,新一届政府班子就位,新的行政周期拉开帷幕,2017年4月份开始以“只做不说”的方式进行适度地正常化、宽松化应可预期,但再现去库存刺激局面的可能性也已不在了。

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