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十一月现“分水岭”,成交量半月增半月减

作者:信息研究部发布时间:2016-12-15 点击次数:

一、政策解读:武汉12月土拍首设一次报价规则
    2016年12月27日,武汉市将挂牌出让22宗地块,其中10宗地网上挂牌,12宗地现场挂牌,22宗地块中有7宗地块设置了出让指导价,设置指导价的7宗地,分别编号为P(2016)129号、P(2016)131号、P(2016)132号、P(2016)133号、P(2016)138号、P(2016)145号、P(2016)146号,其中P(2016)129号地块位于武汉经济开发区,P(2016)131号-P(2016)133号地块位于江夏,P(2016)138号地块位于硚口区古田二路,P(2016)145号、P(2016)146号地块位于光谷。
    限定了出让指导价的地块,在竞价达到设定的出让指导价后,采取一次性报价的方式确定竞得人,这也是继武汉土拍设置最高限价之后出现的土拍新规则。
    7宗地块中,5宗地块的上浮比例均为33.33%,另外2宗地块的上浮比例约为6.25%,设置上浮比例为6.25%的地块位于江夏藏龙岛梁山头村。

二、土地市场:十一月共成交土地18宗,土地出让金总计197.4亿元,平均楼面地价5889元/平方米。
    2016年11月,武汉土地市场共举行1场网上拍卖会以及1个地块招标和2个地块现场拍卖,共推出土地18宗,实际成交18宗,成交面积约137.1万平方米,成交总金额197.45亿元,平均楼面地价5889元/平方米。本月土地供应量较上月增加显著,其中工业用地、科教用地各1宗,纯商服用地4宗,纯住宅和商住用地各6宗。供应面积大量增加,热门地块设置了最高限价,最高有效报价达到出让最高价的,进入规划方案评比程序,评比得分最高者为竞得人,通过类似于“熔断”方式来控地价,为土地市场降温。
    度过了10月的土地拍卖低落期,11月份房企拿地热情异常,18块地中有11块地设定了封顶价,其中有5块地进入规划方案评比,说明政策调控后房企依然看好市场。

三、供应市场:十一月住宅新增供应225.35万方,环比增幅20%。
    11月武汉市二级市场住宅新增供应225.35万方,相较10月187.39万方,上升20%,市场供应方面,整个武汉市场处于供不应求的状态,特别是近中心城区的新城区断货严重,为加大供应量,土地供应和督促开工建设双管齐下,并建立房地产项目审批“绿色通道”,以此来保障全市房地产市场供求平衡。

四、楼市表现:十一月现“分水岭”,成交量半月增半月减,市场供应增加,限购加码让楼市分化。
    11月前半月,单日成交量呈上升之势,后半月则呈下滑之势,以11月15日为界形成一道分水岭。全国一二线城市楼市降温明显,还有新增城市加入限购行列,而上海继续政策加码,让楼市快速降温。11月武汉主城区域销量可观,洪山区单月成交3226套领跑全城。11月销量达到2.63万套/262.4万方/242亿元,11月均价9175元/㎡,环比减少1.78%,销量环比上月量增价减,但不乏有项目年底集中备案情况,存在一定的虚胖。11月份供应量大增,中心城区依然是客群首选之地,为防止政策再次生变,拥有房票客群看好中意楼盘仍会立即下手,市场选择面虽已拓宽,但热点区域项目继续保持着供不应求的状态,并且价格优势明显。
    小户型去化较好,刚需及首改户型去化下降12.2%:11月,80-120㎡产品成交占比54.4%,占比相比10月下降12.2个百分点,刚需及首改户型需求缩小,而60㎡以下产品较10月增幅5.6个百分点,小户型受欢迎;120㎡以上产品成交占比31.6%,占比相比10月上升5.1个百分点,大户型需求有所增加。新政实施前后,对市场影响非常明显,特别是部分开发商嗅到政策加码的风声,抢在政策实施前开盘,对户型面积段去化占比情况存在一定影响。
    月度新盘开盘分析:11月份,我司监测的25个开盘项目中,有4个开盘项目位于新城区,21个开盘项目位于中心城区。市场供应量增加,政府指导各项目备案售价,很多开盘售价在客户心理预期之内,吸引拥有购房资格客群争抢。11月整体开盘去化表现较好,整体去化率达到88%,高于10月整体去化率1%,限购加码在一定程度上引发客群恐慌心理,唯恐政策再生变。11月25个开盘项目中,有14个项目开盘售罄,去化率超过90%、80%的项目分别有3个、2个,去化率低于50%的项目有2个,去化量非常有限。
    11月,商业成交套数2632套,较上月环比下降17.68%,但成交均价14361元/㎡较上月增幅0.6%,量减价增。11月备案面积前三区域分别是:经济技术区、武昌区、黄陂区,唯有经济技术区的碧桂园泰富城是以公寓型商业成交为主。
    办公成交面积小幅减少,11月,全市办公备案18.2万方,相较10月成交面积19.6万方,减少7%。备案均价11732元/㎡,环比降幅3%。汉阳区在15个行政区中夺得办公市场成交冠军宝座。此外,位于亚军和季军的分别是武昌区、江岸区。

五、项目排行:金沙泊岸夺得住宅销售额冠军。
    住宅项目:11月,金沙泊岸累计销售9.37亿元居榜首;位于江汉区的中国水电·盛世江城,销售额达到6.22亿元,跃升至亚军。
    商办项目:位于经济技术区的碧桂园泰富城本月再度开盘一举囊括商业销售面积、金额双料冠军,累计销售4.01亿元。在办公方面,武汉中央文化区本月表现良好,拿到销售金额冠军,累计销售1.3亿元,而汉阳区的招商·公园1872则拿到销售面积冠军,累计销售1.1万平方米。

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