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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

武汉库存消灾建议:变性就是供给侧改革

作者:尹香武发布时间:2016-3-28 点击次数:

    ■企图预构城市未来的动态需求,这太自信了!

    计划经济时代,我国很多模式都是承继苏制,至今还有很多明显的痕迹。表现在开发领域有这么两点:1)用地性质固化、基本不可变更;2)建筑性质固化、基本不可变更。至于日照、消防、人防、退让红线等做法也类似,这里就不多说了,今天主要讨论用地与建筑的“变性”问题。

    以上两点限制,其实已经导致了巨大的浪费:社会、市场、片区情况是动态变化的,也许原计划、原规划开始时有道理,但随着城市发展,原设想变得不适用的情况比比皆是,所以保持适应性尤为重要。世界上通行做法是,根据实际情况,允许用地与建筑性质有适应性调整的可能,从而让城市空间获得强大的适应力、升级力,从而减少浪费、强大城市。

    固化建筑性质与用途、不允许土地性质进行适应性调整,最终只能伤害城市、降低竞争力。当然反对声音可能会说,都改成住宅了,商务空间不够了会影响就业的!放心好啦,市场的调节作用无与伦比,如果商务空间少了,其价格自然就上升,从而引导资金开始增加写字楼、商业的供应,供求关系反而更容易协调,企图通过几个脑袋去预先构思城市未来的动态需求,这未免太自信了。

    ■别人是怎么做到的?

    那么别人是怎么做的呢?比如全球物业地租的巅峰是美国纽约的第五大道,其旁边的建筑最早是写字楼为主、厂房为辅,但是现在原本写字楼纷纷变成了高档公寓、厂房变成了创意空间、底层变成了店铺,这样才成就了全球物业领域、以及城市价值的奇迹。

    又比如,巴黎左岸现在已经是全球文化界人士向往的中心,但其实,左岸原本是工业区,后来工业化让位于服务业,原本高大敞亮的厂房,在不拆除的情况下,开始改造成为深具开放意识的创作室、别具一格的办公地、独特的酒店咖啡店、充满烂漫粗线条气息的公寓……等等。

    要是不允许性质转变、不允许适应性改造,一切都要按照最原始的规划进行固化,那还有现在的第五大道吗?还有现在的左岸吗?纽约和巴黎还是现在这个繁华的样子吗?其实答案不言自明。

    ■我国的榜样:土地建筑变性正暗流涌动

    比如深圳,中洲中央公寓原本是5A甲级写字楼的规划,去年刚建成,但发现所处片区原来的商务需求全部被集中到别处去了,这个项目就变成了超级公寓,改成了住宅销售。与此类似的还有深圳湾1号(商用改为公寓)、深业上城(商用改为公寓)、皇庭玺园(商业性质改为别墅)、懿德轩(厂房用地改为别墅)。就更不用说华强北厂房大量直接变身为商业、公寓、办公、酒店等案例了。

    不但是深圳,国内多个城市开始在此方面开始跟进。比如上海等多个城市已经在探索研究,允许商用物业带学位、装煤气等举措,虽然还没有正式推出,但无疑具有风向标的意义。而实力弱于武汉的昆明都出手了:3月1日起,为了稳增长、促发展,昆明市规划局出台新细则,其中“用地性质变更、商改住”两项改革最引人注目。不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率,满足公建配套等条件下,将允许“商改住”!

    犹如上述,上述地区官方的明智与默许,从而避免了巨大的土地与建筑空置与浪费、增强了城市的竞争力。上述项目的性质转变,在更高价格水平上体现了国土的价值。就本地来说,上述政策增强了空间的灵活性、应变性,提升了城市竞争力;就国家来说,这符合中央要求的供给侧改革、去库存精神。

    ■武汉去库存的重点:不是住宅,而是商物!

    武汉有“敢领天下先”的美誉,但在房地产开发领域却还有相当多的障碍要去跨越,首当其冲的就是建筑与用地性质被固化、至今未有松动。现在,市场千变万化、格局日新月异、城市间竞争日益激烈,在这种条件下不应继续固化用地与建筑性质的老路,武汉应跟上深圳、昆明、上海等城市的步伐,尽快就土地性质变更、建筑性质变更进行研究,并推出相关细则。

    在国家去库存的大背景下,来看武汉楼市,其实我们住宅的库存处于安全线范围内,真正可能带来麻烦的,是商用物业(包括写字楼、商业等)的库存较大。而商用物业库存大的根本原因,是规划设想赶不上变化,建成的商用物业面积太多。

    一方面是住宅库存快速下降、某些地段甚至出现了供不应求的局面,一方面又是商用物业的供远大于求,缓解这个矛盾没有别的办法,就是允许建筑变性!连人都可以变性了,为什么建筑与土地不能呢?连资本主义国家都能做到,有社会主义效率高优越性的我们为什么不能呢?响应中央去库存、供给侧改革的两大号召,武汉尽快推出土地变性、建筑变性政策似乎已是应有之义了。

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