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武汉楼市中心城区限贷,二套房首付至少四成

作者:信息研究部发布时间:2016-9-12 点击次数:

一、政策解读:9月1日起武汉中心城区限贷 二套房首付至少四成
    时隔不到两年,武汉于2016年9月1日再次重启限贷政策。这也是继合肥、南京、苏州、厦门之后又一个收紧楼市政策的城市。具体政策包括:
    1、有一套房,再买房首付提高至40%,利率1.1倍。(2015年7月之前,二套房首付为60%,2016年2月调整为30%。)
    2、有两套房且已结清房贷,或还有一套未结清的,再买房,首付40%,利率1.1倍
    3、有两套房以上或两套房贷均未结清的,停贷。
    4、以上政策在武汉主城区范围内(江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区)执行,即在武汉中心城区内进行限贷,9月1日起生效。

二、土地市场:八月共成交土地15宗,土地出让金总计228亿元,平均楼面地价5681元/平方米。
    2016年8月,武汉土地市场共举行3场网上拍卖会以及1场现场拍卖,共推出土地15宗,实际成交15宗,成交面积约109.7万平方米,成交总金额227.66亿元,平均楼面地价5681元/平方米。本月土地供应量较上月明显增加,不过从供地面积来看,商住类用地反而有小幅度的下降。
    房企拿地意愿依然强烈。尽管无核心地段的地块出让,但本月二环外甚至是三环外远城区的住宅类地块遭到了多家房企的激烈争夺,其中黄陂武湖区域的P(2016)077号被清能集团以2391.43元/平的楼面地价获得,并刷新了武湖区域地王价;P(2016)080号地块则被武汉中央商务区城建开发有限公司以6027.17元/平的楼面价获得,刷新了盘龙城临空港区域的地王价;P(2016)082号地块则被融创集团以10686.64元/平的楼面价斩获,并成为东西湖区域的新地王,P(2016)084号和P(2016)085号地块也分别刷新了江夏纸坊板块和庙山板块的地王价。6宗地块溢价率超过100%,最高溢价率达421%,平均溢价率达302.1%,基本和7月份持平。而三环外远城区地价补涨,意味着未来武汉房价或迎来全面上涨。
    总体来说,八月份的武汉土地市场,“面粉”贵过“面包”成为了新常态,市场表现并不理性,而月底房地局也适时出台了新的楼市政策,且新加入了土地市场的一些调控政策:出让保证金增加至起拍价的60%、溢价部分资金需10日内缴清。表明政府希望土地市场降温,收紧房企的再融资渠道,减弱土地价格尤其是地王对二级市场和房价的传导效应。预计未来土地市场地王出现频率会有所下滑,溢价率也会有所收窄。
    8月住宅新增供应127.05万方,相较7月73.97万方,上升72%,市场供应方面,上半年创天量的成交,以及房价、地价不断上涨的刺激下,下半年伊始,市场供应节奏开始放缓。

三、楼市表现:市场供应大幅上升,限购消息刺激楼市成交量价齐增。
    8月下旬,武汉开始疯传要限购的消息对成交量起到了一定程度的刺激,不少项目纷纷加快备案速度,连续多天成交量超过1000套,月底最后一天成交量甚至高达1620套。仅次于今年4月26号的1894套和3月5日的1715套,为历史第三高位。主城区成交量也在最后的冲刺下终结了“四连跌”,成交量环比七月增长。8月销量达到2.68万套/277.4万方/257.3亿元,环比上月均出现不同程度的上升。由于8月限购项目消息传出,多个项目开盘出现哄抢,市场价格也出现小幅增加。8月均价9278元/㎡,环比增加1.63%。
    大户型保持较好去化,中户型去化稍有下降:8月,120㎡以上产品成交占比30.5%,占比相比7月下降2.6个百分点;160㎡以上产品成交占比8.2%,占比相比7月提升0.7个百分点。首付提升,新政压力下,刚需产品成交亦有所上升,80-100㎡产品成交占比37.3%,占比相比7月上升1个百分点。
    月度新盘开盘分析:8月份,主城区开盘在售项目较7月份大幅减少,捂盘惜售现象十分严重。而由于市场供应不足,以及地王频出的刺激,开盘项目都保持着8成以上的认购率。我司监测的12个新盘,整体开盘去化表现好,整体去化量达到88%。其中,广电兰亭时代、电建地产盛世江城、长城达尚城、新城璟汇、百步亭金桥汇、金地天悦以及东方雨林这7个项目开盘售罄。此外,去化率超过90%、80%的项目分别有3个、2个。
    8月,商业成交套数1210套,与上月基本持平,环比微幅下降0.34%,受上半年持续放量影响,8月迎来短暂调整期,市场成交放缓。8月备案面积前三区域分别是:东湖高新区、东西湖区、武昌区。
?办公成交面积大幅下降25%。8月,全市办公备案12.7万方,相较7月成交面积17.0万方,大幅下降25%。备案均价11655元/㎡,环比减幅10%。武昌区登顶办公市场成交冠军宝座。此外,位于亚军和季军的分别是江岸区、洪山区。

四、项目排行:汉阳人信汇夺得住宅销售额冠军。
    住宅项目:8月,汉阳人信汇累计销售6.14亿元居榜首;位于江夏区的保利清能·西海岸,本月推盘量较大,去化表现良好,跃升至亚军,销售5.32亿元。
    商办项目:位于东湖高新区的南湖·时尚城一举囊括商业销售面积、金额双料冠军。在办公方面,位于洪山区的武汉中央文化区本月表现良好,超越其他项目,夺得办公销售金额冠军,累计销售销售1.51亿元,销售面积冠军则由位于蔡甸区的健康新天地·商业步行街夺得。

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