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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

他心之问:武距文冠丁酉年,楼市空间谁最大?

作者:尹香武发布时间:2017-1-28 点击次数:

■给您拜年了!

    斗转星移,轮值丁酉,鸡年初一。

    在此,大家顾问的全体同仁,首先要向房地产业者、购房投资者以及各界人士恭贺新春。能成为武汉本土最大的中介房服商,我们最应感谢的就是各界的厚爱与支持、最应感恩的就是这个大时代。

    作为要同时服务两端客户的特殊行业,中介既要为前端客户----房企提供知识服务、创新服务,也要为终端客户----购房投资者提供资产服务、销售服务,更必须保持雄鸡般的状态,为两端客户尽到司晨啼晓的责任。

    作为对致力于行业进步、并以此为推动社会进步贡献力量有期盼的一份子,在丁酉鸡年“天下白”的时刻,也再次提醒自己与同事,要保持“首带冠,文也;足搏距,武也;敌前敢斗,勇也;见食相呼,仁也;守夜不失,信也”的文武勇仁信五德。

■巨量惯性、亿人都市圈

    去年的国庆调控潮系列最严限制政策,其实今年才是体现并承受压力的关键年份。从起心动意,到实进践行,房地产市场到底会怎么样呢?房地产参与者们,应该有些什么准备呢?在大年初一,来探讨探讨。

    一)人类史上全球最大的房地产市场

    根据监测数据,武汉房地产市场在2016年实现的成交数据如下:①合计成交约43.5万套、总计约4600万㎡;②其中:新商品房34.4387万套、3572.37万㎡;新商品住宅28.7952万㎡、3074.58万套;③二手房:约9万套、约1000万㎡。

    从成交的面积与套数数据可以判断,武汉蝉联了中国最大房地产市场的地位,同时,这还是人类历史上的城市房地产年度成交之最。这个成交的背后,是巨大的客户流与资金流,及其长远的消费流、信息流。

    购房与其它消费行为不同,购房锁定了更长远的就地消费、也筛选并留下了更高层次的居民,武汉凭借高教优势、服务优势、交通优势,在这轮争夺资金流、客户流的竞争中,取到了先机。

    这股城市流一旦形成就有了强大的惯性,要让其立即停下来需要极其强大的反作用力,就更不用说使其倒退的难度了。最起码到现在为止,以及可预见的时间里,这种反作用力应不会出现,大趋势不会改变,武汉作为强二线城市中的主力之一,在全国房地产配置中作用应将得到巩固、而非削弱。

    二)中极空间最大:地球上将首次出现以“亿人”计的都市圈

    依据“城市化→大城市化→都市圈化”这个大国空间布局的路径规律,中国目前正在“大城市化”加剧,“都市圈化”起步的节点上。总体上,中国未来的都市圈只会是这5极:

①东极:上海长三角都市圈;
②北极:北京京津唐都市圈;
③南极:广深珠三角都市圈;
④中极:武汉都市圈;
⑤西极:成渝都市圈。

 

    按照13.7亿的人口,以及三次产业的配比趋势,未来地球上将首次出现以“亿”为计的都市圈,这就会是在我国。而在此前,地球上的都市圈人口最多都只在4000万人以下,比如东京都市圈。

    长三角都市圈、京津唐都市圈、珠三角都市圈最终都将在1万平方公里的城市空间上,各自集聚超过1亿人口。而像中极----武汉都市圈,汇聚湖北全省5852万人中的65%也就是3800万人将是必然的趋势,而武汉市承载其中的2500~3000万人也是应有之义。

    而当前,武汉是1100万人口弱,也就是说还需要扩大一倍以上。按照2016年的房地产产能,全力开工的话,武汉还需要20年房地产建设才能满足人口汇聚的空间需要。

    由于东极、西极、南极发展较为成熟,而西极有成都、重庆两大核心分担任务,因此,在中国五大都市圈中,唯独武汉的空间建设使命任务最重,更直白理解就是,武汉房地产事业的空间恐怕也是最大的。

    可以见到,在这个大背景下,尤其是国家振兴中部、发展长江经济带的支持下,武汉已经定位为少数的国家中心城市、超大城市之一。这也就意味着,武汉的全体房地产业者不应该为短暂的市场波动、歇息而过于担忧,而是前瞻性地做好创新与服务。

三)风险最小的调控:快速拉升再锁定

    在2016年及之前的1年~1.5年的时间里,以一线城市为核心、强二线城市为主力,启动了历史上拉升速度最快的楼市行情,1年里拉升的幅度基本都在50%甚至以上,这是历史上的第一次。

    正是由于调控前是罕见的“快速拉升”行情,这就导致绝大多数的房产交易,实质上是在房价上涨50%以前发生的。快速拉升决定了高位的交易筹码占比较低。同时,一线城市的限购政策,也导致了在此段时间内的交易大多以刚需、首次改善型刚需为主,这种购房者在3年内出售的可能性较小,锁定效果强。

    以武汉为例,武汉现在的房产总值大约4.5万亿(不含土地),在调控前1年内发生的一、二手房交易大约为2000亿,这种高位风险筹码的占比仅为大约4.44%。由于武汉房地产市场真正的启动、特别是房价拉升是在2016年年初,之前是放量但价格稳定的阶段,因此这种高位风险筹码的占比实际仅为大约2.44%。

    另外,除开今年内,武汉楼市的投资者占比相比深圳等一线城市要低得多,绝大部分为自住型刚需客户,我们暂且认为今年9个月内的购房者50%都是投资者、并考虑到房价下跌25%以上才会触发金融风险,那么武汉楼市的风险筹码将降低到1%左右,几乎可以忽略不计。

    关于这点的深度分析及延展,您可参阅我们之前的“20城调控潮”对房地产后市的影响简判 (点击蓝字即可阅读该篇文章),这里不再赘述。

■他心之问

    有个知名而难缠的问题叫做“他心难题”Problem of Other Minds。比如:因为只有一个真实世界,而可能的虚拟世界可以无穷无尽,所以你所在的这个世界恰巧是真实的可能性接近于零。也就是说,虚拟世界的大门一旦打开,你只能被彻底卷入而不可能独处其身。

    因为另一侧的巨变,会对本侧构成颠覆,这就是他心之问。房地产也一样。如上述,武汉截至去年9月底不包括未开发土地在内的房地产总值是4.5万亿,包括土地在内应为10万亿。而截至去年度,武汉65.9%的成交是在三环到四环之间的郊区,全市房价上涨13.54%,而几大主城区房价上涨在大约50%。综合这些增长幅度,武汉去年全市的包含土地在内的房地产总值增长了2万亿左右,人均19万元。

    2016年武汉居民可支配人均收入全市总计是大约3600亿、人均36000元。这只相当于房地产总值的3.6%、只相当于房地产增值总额的18%。按他心逻辑,如果今年武汉房价能保持稳定不增长,工资性收入也已变得微小,资产性收入、财产性受益将成为主导。
 
    因此只要满足资本形成门槛的资金---也就是首付(在武汉只需15万元就能入市形成资本、形成资产),就只能进入,因为停留在外会趋近于他心难题中的“零”,会被迫越来越被甩离。

    对于个人或家庭来说,只有汇聚总量低于20万的资金才会有继续停留在消费领域的必要。从这角度说,房价起点并不高的武汉楼市,恐怕要为更多市民的资本形成、资本加强提供承载空间,而不是戛然而止,房地产业者要做的事情还很多。

■结语

    明朝唐伯虎曾经先后写道:“武距文冠五色翎,一声啼散满天星,一叫千门万户开,王侯勒马朝天客,立马先听第一声”。在丁酉鸡年的第一天,我们也尝试着以上述文字做一声啼、第一声、一叫白。

    当然,大家顾问作为一家商业机构,对于特别具象与具指的市场分析与判断,涉及到我们的商业机密与后续决策,不能予以公开展现,只能支持给客户所用,比如说城市与片区的结构性机会与矛盾、房价的具体走势、城市有效半径的变化等等。

    不过我们要提醒,武汉也将陆续体现房地产的以下规律:

“Left over全取原则”
“Location privilege的平民化”
“社会越发展、有效土地越少、有效时间越多、有效人力越少”
“楼市供求规律完全不同”
“人口下降5%、城市膨胀1.6倍”
“社会将从消费竞争升级到资产竞争”
“M2扬抑效应”
“极度透明化与价值形成”
“虚拟不可逆、去化不可逆、杠杆不可去”
“城乡变比带来的巨大横向转移”
“产业变比带来的巨大横向转移”
“大国楼市的三(五)代人理论”
“共化经济正在实现”
“人的上帝化”
……

    只有从世界房地产发展史的积累中、以及对最新趋势的前瞻分析中,房地产从业者才能真正地把握规律,才能超越细枝末节的数据、波谲云诡的政策,找到真正的方向,走好今年及来年的道路。

    再次祝大家新春快乐,继续发财!

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