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一月楼市“打烊”,成交量减价增

作者:信息研究部发布时间:2017-2-13 点击次数:

    2016年,全国商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元。2016年武汉商品房销售面积3019万平方米,销售面积占比1.9%;商品房销售额2770亿元,销售额占比2.4%。相较于2015年武汉销售面积占比1.8%、销售额占比2.2%,均有所提升。2017年全国两会于2017年3月3日在北京开幕,从2017年1月份以来,密集召开的地方“两会”频频提及房地产调控,“房子是用来住的,不是用来炒的”,在多地被写入政府工作报告。在“遏炒房”和“去库存”并行的思路下,稳字当头成为2017年地方“两会”传递出的房地产调控新信号。去年年末重庆市推行加强市场执法监管,综合施策,坚决遏制炒房行为,保持房地产市场平稳健康发展;福建省明确因城因地施策,严控福州、厦门房价上涨;天津提出规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫等;2月4号后的央行“加息”,货币在收紧、货币成本在上升。在此背景下,2017年春节后武汉首场土拍较为温和,绝大多数地块以底价成交,1月武汉楼市表现出成交量环比降三成以上,均价稳中小幅上升,1.5万以上价格段增幅达到5.1%。从1月监测的开盘数据来看,大部分楼盘出现价格小幅回调的现象,大体保持趋稳的态势。2016年武汉楼市容量提升,城市地位及虹吸效益进一步放大。在稳房价、回归居住政策环境下,加息预期可能进一步紧箍市场,但在2017年1月众多近准现房推售楼盘下,武汉新房住房整体均价略提升。但与上期相比、众多新推盘价格略降(见“1月开盘项目成交情况”P17)。

一、政策新闻
    2016年各省区市GDP排行:湖北成第七经济大省。广东经济总量在2016年达到79512.05亿元,比上年增长7.5%,持续蝉联第一位;江苏76086亿元仍居第二;山东经济总量为67008.19亿元,增长7.6%,排名各省区市中第三位;2016年浙江经济总量达到4.6万亿以上,河南经济总量首次超过4万亿,排名第四、第五位;四川以32680亿元排名第六位;2016年湖北经济总量达到32297.91亿元,同比增长8.1%,首次超过河北,位居全国第七名。河北2016年经济总量为31827.86亿元,排名第八位。
    2017年经济工作明确要继续深化供给侧结构性改革,强调了“稳中求进”的经济工作总基调。一、坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。二、在减税、降费、降低要素成本上加大工作力度。三、把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。四、深入推进农业供给侧结构性改革。五、着力振兴实体经济。六、促进农民工市民化。七、推动养老保险制度改革,加快出台养老保险制度改革方案。
    2017年春节十大空城排行:东莞居首 武汉排第九。大数据显示,春节期间,全国空城率最高的十大城市分别是东莞(69.3%)、佛山、广州(61.4%)、深圳(60.8%)、长沙、上海(56.8%)、苏州、北京(52.0%)、武汉(48.2%)、郑州。
    多家银行房贷政策现收紧趋势,或影响房企资金链;屡次加息预期或将抑制楼市。北京、上海的多家银行近期都再次收紧房贷政策。其中,北京多家银行对二套房购房人的按揭贷款期限从此前最长30年缩短至25年,而上海则有银行称接到央行信贷额度的调整通知,要求不同程度收缩信贷投放规模。同时广州以及部分二线城市传出首套房贷利率上调的消息。

二、武汉一级土地市场:一月共成交土地17宗,土地出让金总计277.7亿元,平均楼面地价5266元/平方米,品牌房企进一步布局新版图和扩大未来市场量。
    2017年1月,武汉一级土地市场共举行9场网上拍卖会和8宗地块现场拍卖,共推出土地17宗,实际成交17宗,成交总净用地面积约129万平方米,成交可建规模面积约527万平方米,成交总金额277.71亿元,平均楼面地价5266元/平方米。2017年1月一级土地市场较为平淡,其中溢价率最高的地块为P(2016)150号纯商服地块,为94.66%,12宗地块以底价成交,剩余4宗地块溢价率在2%-13%区间;大热门地块汉正街巨无霸地块此次拆分为两宗地块,P(2016)156号地块溢价率为5.39%,P(2016)157号地块底价成交,皆由复兴集团拿下,楼面地价过万;另一热门地块P(2016)158号二七滨江商务区地块由国华人寿以底价拿下;1月24号的土拍市场首次出现金科地产,标志着全国前20地产企业齐聚武汉。
    2017年新年土地市场第一拍,囊括了汉正街东片地块、万松园地块、二七滨江南片、东湖高新、汉阳孟家铺、白沙洲城中村等多宗黄金优质地块,拍出了277.7亿元的成交总金额,是2016年全年土拍总金额的四分之一,可建规模超500万方,体量相当大,后续供应充足。17宗块地中对热门地块设置了建设性质高标准和严要求,未做价格限制,但土地市场已回归平淡,大多以底价成交。

三、供应市场:一月住宅新增供应113.68万方,环比减少43%。
    1月武汉市二级市场住宅新增供应113.68万方,相较于2016年12月198.40万方减少43%,市场供应方面,据大家顾问2016年市场年报统计数据来看,整个武汉各大区域依旧处于供不应求的状态,亟待需要增加供应量,保障楼市正常运转。1月商业新增供应10万方,办公新增供应13.45万方,环比2016年12月商业减少48%、办公减少40%,武汉楼市进一步减少商业和办公的供应量,以期市场消化商业和办公较大的库存量。

四、楼市表现:一月武汉楼市“打烊”,成交量减价增。
    2017年1月,二线城市楼市全面回调,超9成城市成交量下滑,小部分城市出现房价小幅回调的态势。1月武汉楼市成交金额环比减少36.57%,同比减少31.57%;成交套数环比减少34.56%,同比减少30.98%;成交面积环比减少37.26%,同比减少33.17%;1月武汉楼市三项指标降幅均超三成。1月武汉成交均价为9382元/㎡,环比增幅1.11%,同比增幅2.43%,楼市均价稳中有增的趋势。从各区域成交来看,分化明显,1月洪山区单月成交2883套领跑全城,汉阳、武昌、蔡甸和东湖高新等四个区域成交套数均过千套,而经济技术区仅成交191套。1月销量为1.45万套/145.0万方/136亿元,1月均价9382元/㎡,环比上涨1.11%,销量环比上月量减价增。
    大户型环比出现不同程度的下降,其中110-120㎡户型环比下降4.2%:1月,仅60-80㎡和80-100㎡产品环比上涨,其中80-100㎡户型环比增幅9.2%,增幅最为明显,60-80㎡户型环比增幅3.2%,刚需客群成为主流客群。2016年为改善需求爆发年,而2017年1月即表现出改善需求渐渐降低的趋势,110-120㎡户型环比下降4.2%,降幅最大,其次为120-140㎡户型环比下降3.4%,140-160㎡户型环比下降2.5%,大户型需求逐渐降低,改善型客群陆续退出市场。
    月度新盘开盘分析:1月份,仅11个项目开盘,相较于2016年12月有25个项目开盘推盘,2017年1月推盘情绪低落,传统的返乡置业高潮时间段更是在武汉楼市无体现。从开盘去化情况来看,分化依旧严重,东湖高新区和江岸区及武昌区部分项目开盘当天售罄,而经济技术区项目开盘当天去化不足两成。1月11个开盘项目中,有3个项目开盘售罄,去化率在80%-85%区间的项目有2个,去化率低于70%的项目有6个;整体去化率为71%,整体去化情况不佳,反应出市场回归理性。
    1月,商业成交套数1244套,环比下降62.28%,成交均价15808元/㎡环比增幅50.66%,量减价增。1月商业备案面积前三区域分别是:洪山区、江汉区、武昌区。
    1月,办公成交套数2377套,办公成交面积环比下降47%,成交均价13893元/㎡环比增幅31%,同样表现出量减价增的趋势。江汉区在15个行政区中夺得办公市场成交冠军宝座。此外,位于亚军和季军的分别是江岸区、汉阳区。

五、项目排行:保利上城夺得住宅销售套数和销售额双料冠军。
    住宅项目:1月,保利上城累计销售923套/8.9亿元居榜首;位于东湖高新区的光谷悦城,销售额达到7.5亿元,跃升至亚军。
    商办项目:位于江汉区的泛海国际中心本月夺得商业销售面积冠军,累计销售6306.5㎡,江汉区的新长江CBD中心累计销售1.19亿元,夺得商业销售额冠军。在办公方面,泛海国际本月表现抢眼,拿到销售面积和销售金额双料冠军,累计销售8.2万㎡/14.6亿元。

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