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政策解读 / POLICY INTERPRETATION

大家顾问解读武汉“精装修限价令”:对顶豪市场形成小阻碍

作者:大家顾问类型:发布时间:2017-5-10 点击次数:

   5月10日(今天)上午九时,武汉市房管局召开全市房地产市场专项整治行动工作推进会,全市房管系统及主要开发商代表参会。

   与此同时,近段时间以来武汉房地产市场上出现的“捆绑精装修”现象,或也将得到规范治理。据知情人士透露,在此次专项整治会上,楼盘精装修限价措施的具体方案也已基本出炉。

具体政策如下:

1、制作全装修样板房,各设备型号、维修责任、材料明码标价,一房一价表标注全装修价格内容。

2、要客户签订装修内容知晓书。

3、价格指导区间6个,不服从的暂缓发放预售证:

1)售价低于1万的,全装修不高于2000;

2)售价1万-1.5万的,全装修不高于2500;

3)售价1.5万-2万的,全装修不高于3000;

4)售价2万-2.5万的,全装修不高于3500;

5)售价2.5万-3万的,全装修不高于4000;

6)售价3万以上的,全装修不高于5000。

装修限价令,大家顾问这么看:

大家顾问董事长  尹香武

1.会造成新房供应紧张

   如果限备案价及限精装修价的“双限”政策严格执行,部分项目的入市步伐可能会放缓,而新房和二手房价差的再加大,又会加剧新房的去化速度。还有就是目前房地产企业普遍现金过多,而土地、房产较少,现装修价销售的政策很可能导致房企持有的比例继续增加。多重因素作用下,新房供应可能会更加紧张。

2.对武汉顶级豪宅形成小阻碍

   售价3万以上的项目,按照经验,需要有相当于售价10%的装修标准,才能够体现相应的档次。五千元的装修标准,只能支持5万元的顶级豪宅。如果武汉要继续升级,留住掌控资本的人,出现8万元/㎡的顶级豪宅就是必然的现象,按照10%的标准,就是起码需要8000元/㎡的装修标准,比目前的控制标准高出了三千元。如果不能满足这种要求开发商就缺乏做精装豪宅的动力,可能会转向其他。比如优质地段会持有。如此一来,武汉顶级豪宅市场的形成会有小小阻碍,也会对武汉的城市空间升级带来一些阻力。在完全限价的政策下,由于土地价格越来越高、能拿到的土地就越来越少,房企的惜售心态是可以想见的,同时限了装修价以后,或许会出现装饰用品的搭售情况,房企以此弥补自己的溢价预期。

大家顾问执行董事  高虹

1.政策“一刀切”会阻碍市场创新冲动

   在当前,有个别借助精装修的不合理溢价现象,这种钻空子以及民怨让政府调控压力空前,很理解政府出台政策的处境,而这个政策带有“一刀切”的性质,一定程度上会对市场带来误伤,特别是对于发展潜力很大而价格并未达到3万以上,比如光谷区域,会限制部分发展商的品质追求和创新冲动。

2.影响内环顶豪项目的精装修意愿

   对于内环的城市顶豪项目,精装成品房已经是产品品质的一部分,在规划设计阶段就已经同步完成装修施工设计,据了解,这类项目精装成本在4000+,如果没有一定的溢价驱动,因为后续还得承担管控责任与维修风险,发展商会选择放弃豪装,或者降低装修配置,而这种降低配置并不是上上之选,因为很多公司是全国性的有统一的产品标准,事实上是非常矛盾的。

3.对二环、三环项目影响不大

   对于二三环,售价2万以下的项目,给的装修空间已经足够,精装修交房是大概率现象,影响不大。但是微利下,很考验甲方的决策能力,包括采购/管控成本,不同区域的价格敏感点与竞争关系,同时还需要兼顾客户满意度。这个政策下,甲方对专业公司的市场判断上会有相对大的依赖空间。

大家顾问总经理  祝青

1.精装修项目要积极应变

   对于已呈现精装修开盘的项目,要做好对购房者的沟通。

   而对于没有开始销售的精装修项目,则要重新考虑精装修成本和策略。

2.期待更良性的精装修标准评估措施出台

   当前的政策实际上是不利于武汉市刚刚起步的豪宅市场,限制了武汉品牌房企的对项目品质的追求。期待后续政府出台豪宅项目的精装修评估标准等这类良性政策的介入,给到品质房企更好的发展空间,推动武汉楼市向上发展。

3.更多开发商会转向拿商用地

   在当前住宅土地市场拿地成本高,而且限备案价、限精装修价格的双限的新形势下,可能会逼迫房企转而拿综合体、纯商用地,对房企资金、运营、创新等方面的能力要求也会更高。部分房企会迎来战略的转型和升级,相应对营销机构顺应市场变化及持续创新力也有了更高要求。

小结

   整体而言,新政更大的影响在于武汉高端3万以上豪宅项目,而对于2万以下的二、三环内项目则影响不大,2-3万项目要个别决策,审时度势。


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