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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

预判房产税、房地产税的开征时间

作者:尹香武发布时间:2018/1/14 点击次数:

   1月11日下午,武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店成功举行,218位来自房企的中高层、媒介主笔参会,整个宴会厅都挤满啦,非常成功。

   武汉房协会长张汉培先生、房协秘书处负责人王立宽先生莅临,房协负责人说,协会成立22年来这还是首次与代理公司合办会员活动,主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确,以及大家顾问的系列分析预判得到认可,很多会员主动要求!

   张会长还发表了热情的欢迎辞,房协会员的开发量已经占据整体行业的接近90%,这些房企对于未来的判断与把握将对武汉城市化带来至关重要的影响。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的成绩表示了勉励。

   而我则为到场的听众汇报大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年的判断”,房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

   其中,我谈到了房产税、房地产税的区别,以及房产税是否会开征、房地产税可能是什么内容?

   房产税,是正对持有房产的行为本身开征的资产税,脚步交易都要交税。房地产税,其实是针对交易环节征税,不交易不征收、交易才征收。

   现在国家准备立法的其实是房地产税,而不是房产税。而房地产税按照武汉大家顾问、深圳房地内参的分析,是因为现在的房地产税体系基本都是上世纪80年代到90年代中期确立的,已经明显不符合现状,因此需要整合改革。

   而在有了土地增值税之外,我们认为增设“房产增值税”的可能性最大。但是房产税则要进行更深入的分析。

   武汉本土中介八年连冠、中国百强房地产服务商

   其实,所有国家的财政都来源于人头税、地头税。其中由于人头创造的剩余价值大多归于地租,因此地头税其实才是实际上的大头。而地头税就是房地产财政。

   所谓房地产财政,要不就是“土地财政”、要不就是“房产财政”。在不同的经济阶段采用的是不同的财政手段。在增量为主的发展阶段,基本都采用土地财政。在存量为主的发达阶段,则会采用房产财政。

   比如说很多人误以为的美国土地是私有制,其实美国开国之后实行的就是土地经济、土地财政,最早美国低价购买了英法俄的土地,还有就是通过战争获得了很多墨西哥的土地,这些都是国有的然后再通过销售、或者使用者私有的方式出让。至今美国还有不少于40%的土地是国有的。

   可以说,土地财政为美国超过英国、成为全球第一强国打下了雄厚基础、获得了更快的加速度,一直到了成为最发达国家,美国才逐渐专为房产财政。不要小看土地财政的作用。

   我国现在还有太多的基础设施需要建设,高铁、地铁、机场等等,以及太多建筑需要更新,改革开放之前的建国建筑、甚至更早的老旧建筑以及一些违建需要更新,很多老城区甚至因为空间固化问题需要另建新区。

   我国还将处于发展阶段是毫无疑问的,也就是说我国还处于增量为主的阶段,此时显然还是应该持续土地财政而非就开征房产税。如果在还有大量建设任务的情况下开征房产税,其实会导致左口袋转移到右口袋的徒增成本的事,是不可能的。

   按照现在新的两步走战略:2035年基本建成现代化国家、2050年建成强国,也就是说,起码要到2035年之后、甚至是2050年之后我国才会进入存量为主的阶段,也即开征房产税理论上应最早是2035年的事、最迟是2050年的事了,距今还有18年~33年呢。

   另外,我国要面对顺利迈过“中等收入陷阱”的难题,如果在度过中等收入陷阱----也就是进入高等收入国家之前,就开征房产税的话,无异于给自己挖坑,增大掉落中等收入陷阱的可能性。这也是目前不会开征房产税的原因。

   现在的欧美日等早已经是发达国家,增量阶段早就已经过去了,早就要盯着存量打主意了,而存量很多在民间,此时开征房产税就不是左口袋转右口袋了。

  我国什么时候会开征房产税呢?那就是增量下降到3%以内、基建已经建无可建、海外缺乏利益扩张空间、人口与城市进入通缩时期,那个时候房产税就会开征了。

   房产税是一定会开征的,不要用什么不是私有制因此不能征收来做挡箭牌了,任何国家的财政尤其是地方财政维持都要最终进入房产财政的阶段,开征只是迟早的问题,但这是远期话题。

   而房地产税呢?快了!但新增税种的名字应该叫做:房产增值税,与土地增值税一起构成完整的房地产增值税税种。

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