您的位置:新闻中心/董事长专栏
董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

房企做住宅租赁,是山峰还是大坑?

作者:尹香武发布时间:2018/1/14 点击次数:

   1月11日,武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店成功举行,218位来自房企的中高层、媒介主笔参会,整个宴会厅都挤满啦,非常成功。

   武汉房协会长张汉培先生、房协秘书处负责人王立宽先生莅临,房协负责人说,协会成立22年来,这还是首次与代理公司合办会员活动呢。什么原因呢?

   会长说,主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确,以及大家顾问推出的系列分析预判得到公认,众多协会会员主动要求!


   武汉房协张汉培会长致欢迎辞

   张会长还发表了热情的欢迎致辞,房协会员的开发量已经占据整体行业的接近90%,这些房企对于未来的判断与把握将对武汉城市化带来至关重要的影响。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的城际表示了勉励。

   而我则为到场的听众汇报大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年的判断”,房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

   其间,我谈到了最近的租赁体系建设,以及对房企对待住宅租赁的建议。这个建议在此前我们只为自家的客户提供了,这是第一次通过这种方式输出给更多的房企。

   我做“房地产高原态元年”的主旨汇报

   最近关于房企进入住宅租赁市场的声音特别大。但我们大家顾问的研究发现,从全球各国来看大房企的转型之路:

   ①如果未来想以收租为主,则都不以住宅为对象、而是以商用物业为收取对象(主要是写字楼和商业、及少量物流仓储),凡是企图收取住宅租金为主的房企,最后都成为了政策的对立者而失败。

   ②住宅的租金,只有政府及其机构收取(廉租/公租房)和民间分散收取(个人/家庭或小企业在商品房市场)才是主流,从未出现过大企业收取住宅租金为主业的、甚至于大企业完全不介入此领域。

   ③上述规律只有一个国家例外:德国。但德国只有事实上的大国企才做住宅租金的生意。比如能源公司EON、军工企业帝森克虏伯等等。德国政府是给了几大特殊政策才成就了这样的局面:固定利率、土地划拨、税收抵扣。


   ④绝大多数的国家的房企,即使做的规模再大、发展的业态再高、收取租金的规模再大,开发依旧占据不少于一半的份额。开发至关重要,是重中之重。

   ⑤人类对住宅的要求是不断升级的,因此开发生意是永远可以持续的,也注定了开发才是可以不断膨胀的,最开始是数量膨胀、依赖与开发数量的增加;之后是质量膨胀、虽然开发面积下降但是金额膨胀。

   ⑥以收取住宅租金为主,要做到大规模一定是针对中低收入阶层、因为高收入阶层倾向于自己买房。而中低收入阶层的租赁稳定,这必然是一个萎缩的过程(针对管理和运营而言),这对企业来说是不利的,所以大企业没有以住宅租金为生的。而收取写字楼和商用物业的租金,意味者不断的经营、创新,这是一个缓慢膨胀的过程(价格/管理手段/观念等等),所以大企业去做相对来讲可以持续。

   ⑦各国大房企到高级阶段后,升级的方向普遍是扩大而不是缩小自己的杠杆:房地产金融化或者准金融化方向。租赁、物管等服务环节只是视为细节和占底盘的手法,不应视为未来方向。利用高杠杆发展到高级阶段的房企,如果向租赁和物管转型、而不加以金融化或者准金融化(比如retis),一定意味着各方面的萎缩。租赁和物管满足不了大体量房企的能量消耗和获利惯性。可将酒店作为最高级的住宅租赁或者说物管,但最大的酒店集团总市值不过250亿美元,是很小的。

   ⑧现在直接持有项目,可以避开无地可买的境况。持有项目以租赁的名义后,等待以后的政策正常化,然后再卖房子就赚大钱了。这个倒是在非正常政策下的正确选择。

   ⑨现在,是否为租赁体系建设出过力、是否为雄安新区建设出过力、销售纪律是否合规,将可能与未来的参拍土地、评标等的资格挂钩,企业参与过则可能得到加分,在这种情况下,房企为了资格而参与一些住宅租赁业务是值得理解的。以及实际为了占土地地盘的住宅租赁、无须付出土地购置成本与建筑建造成本的住宅租赁当然值得考虑。而除这些之外的住宅租赁都可能是房企的陷阱!

   结论是:未来的房地产企业还是要拼开发为主、不要轻易转入租赁市场。租赁市场只应该盯着写字楼和商业、物流为主,住宅租金应该少碰,住宅租赁市场是个陷阱。当然了,存在特殊目的的住宅租赁例外。

   大家顾问对大型房企的这方面的总建议是:

   房企应该开发开发还是开发!

   租赁则要商物商物还是商物!

   土地力求盲目乐观积极拓展!

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:何俊华
  • 电话:027-68850998
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114