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独家:上半年武汉楼市四大变化!

作者:品牌部发布时间:2018/7/10 点击次数:

   上半年武汉楼市低调收官,却发生了这四大变化!

上半年武汉楼市整体数据播报


   2018上半年,武汉全市成交新建商品住宅累计7.14万套/771.06万方,销售均价9336元/平(含保障性住房),同环比均减少,处于历史成交低位。


   同时,上半年武汉楼市表现出以下四大变化:

1

从狂热到理智

   2018年前6个月,除4月刚需盘集中入市使得日光盘占比高达81%外,其余各月日光盘占比均下滑至五成左右。购房者心态从狂热到理智。据大家顾问研究部监测数据显示,上半年197次开盘中,116次日光,日光盘占比达58%,相比去年下半年下降10%。


   从5、6月的行情看,尽管供应到位,但成交分化却十分明显。由于利率水平的不断上浮,市场的主要矛盾从供求矛盾转换成为了资金矛盾,刚需、投资客都日趋谨慎,这使得市场呈现多层级分化特征。

   一些价格低于市场预期的豪宅盘仍然热销,限价使得其价格比同区域的二手房价格更低,加之资源稀缺,自带“**滨江”、“**品牌”等大IP光环,较强的保值增值潜力使得投资客趋之若鹜。而另一类高价盘就尴尬了,前期入市价较高,产品及区域认可度不足,去化艰难。


   在刚需盘中,分化也日益明显。典型项目如,光谷东绿地光谷中心城5开5罄;白沙洲、汉阳四新等热门板块日光盘占比高达100%,几乎是逢开盘必售罄。而在黄陂临空新城、江夏汤逊湖、东西湖吴家山等个别先天不足的板块内,不少低价刚需盘去化也十分困难。

   佳佳认为,下半年,武汉楼市成交面的多层级分化将继续加深。

2

从消极到积极

   上半年,全市新建商品住宅新增供应量877.17万方,环比下降36%,同比增长5%。供应节奏呈现前低后高走势。1-4月,住宅月度新增供应量在150万方以内,5-6月始迎高峰,分别达229万方、209万方。供应面经历从消极到积极的变化。


   供应面由冷淡变为积极的同时,购房门槛也经历了由高到低的变化。


   相较于早前全款优先的紧张局面,热门楼盘三成首付即可顺利“上车”,全款比例及首付比例变的较低

   在房地产融资渠道全面收紧的大环境下,快速回笼资金,成为龙头房企拿地、加速布局的重要支撑。这也是上半年促使房企的推货态度从消极变为主动的重要原因。

   预计下半年资金面趋紧的局面不会改观,“有货尽量卖”将会是房企下半年的共识。供应面将比上半年稍显活跃。

3

从中心到远郊

   2018年,可以说是远城区楼市全面爆发的一年。反观2017年,远城区成交占比还从未超出过50%。


   从1月开始,远城区成交占比便高达57%,撑起武汉楼市半边天。随后持续维持在50%以上,直至5-6月,才因主城区的供应增长而回落。


   随着武汉城市远城区地铁等基础设施的完善,促使购房成本有限的客群大量外溢,逐渐将购房区域延伸到了四环以及四环外的区域。这使得黄陂、东西湖等六大远城区成交齐齐位列区域成交TOP10。

   预计下半年新的置业热点仍将陆续迁徙至各热门远城区,四环线串联的片区将日益成为武汉楼市的中坚力量。

4

从刚需到刚改

  刚需刚改化是上半年武汉楼市的最显著特点之一。


   市场端:从上半年成交面积结构看,自2017年8月起,90-120平产品成交占比持续扩大。至2018年6月,90-120平产品成交占比已达53%,占据了过半的市场份额。二胎需求及首付比例的提升,催生了一步到位住房需求。

   供应端:2017年以来,地王不断增多,2018年,各种附加条件也令隐性拿地成本居高不下。在成本及溢价压力下,主城区洼地片区及远城区“大户化”已渐成趋势。

   以新城区中地价最高的后湖片区为例,后湖三大纯新盘户型都相当大,首地云梦台户均141平、中美大都会户均158平、城开云悦邸户均120平!

   主城区内,硚口长丰龙湖长丰项目户均达到了123平,光谷东联投驿园户均127平、绿地光谷中心城户均129平、四新片区招商樾望户均140平!

   从去年至今,两江四岸滨江新项目陆续出现,无一例外均以大户型为主。如汉口二七滨江的华发外滩首府、绿城黄浦湾、伟鹏万科御玺滨江;武昌的联投中心、奥山武汉江山;汉阳的碧桂园晴川府、龙湖春江彼岸等;东湖风景区的华侨城原岸、西北湖的西北湖壹号御玺湾等。

   无论是供应端还是需求端,武汉刚需对户型的要求已被拔高至大三房、甚至紧凑型四房。武汉楼市的全面大户化已不可逆转!


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