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市场月报 / MARKET MONTHLY

月报 | 五大“核心指标”告诉你7月武汉楼市现状如何?

作者:品牌部发布时间:2018/8/14 点击次数:

从表象看,7月武汉楼市量跌价稳,算不上是一个下半年的完美开端。但通过深入分析我们发现,7月是全年一个关键转折点,受外部政策环境影响,武汉楼市供应面自7月末起由消极转向积极,蛰伏已久楼市将自7月起开启新局面!并带来这几个层面的变化。

1、供应面从观望到积极

2018年7月,武汉市新建商品住宅新增供应量176.39万方,环比减少16%,同比增长52%。


从周度供应情况看,7月武汉楼市供应量呈现翘尾态势,原本冷淡的供应面在7月第4周突迎大爆发,供应量高达81.38万方!

佳佳认为,7月,全国超60城密集发布超70次各类型房地产调控政策,不断释放的常态化调控决心,看到这种变化趋势,武汉房企心态由观望转向积极。

根据此前由房管局公布的第三季度可入市项目清单显示,今年7至9月份,全市将105个项目、712.17万平方米商品住房可达销售条件,这些项目分布在15个行政区域。这意味着8、9月武汉将会有更多项目积极入市。

2、成交面疲态初显

2018年7月,武汉市新建商品住宅成交11538套、123.93万方,环比减少28%、28%,同比减少39%、31%。全市商品住宅市场成交均价9338元/㎡,同比微跌,环比持平。


从周度供销对比来看,市场已现疲态。


二季度以来,供应面积极向好,波峰不断,但成交面却仍波澜不惊,与17年市场良好的供销正向关系对比,这种变化十分明显。

今年以来,武汉房贷利率一直高居不下。据大家顾问研究部调查,目前首套房贷利率上浮30%,二套利率上浮40%,购房成本大大增加,选择日趋谨慎。

7月,央行已通过多种手段,向市场注入了较多流动性,银行偏紧的资金面有望缓解。但随着供应面的增长,购房者日趋理智的趋势不会变。

3、远城区“高流通” 主城区“低流通”

本月最热门的区域为蔡甸区,总计成交1528套/17.27万方,新洲区成交1432套/15.73万方位居第二,汉阳区成交1299套/14.15万方位居第三。


远城区呈现“高流通”特征。蔡甸、新洲、江夏、黄陂、东西湖等五远城区成交全线飘红,月均成交超11万方。

主城区呈现“低流通”特征,仅汉阳、洪山有少量成交;江汉区垫底,仅0.85万方。

远城区内部分化始现——蔡甸、新洲两不限购区供销两旺,领跑全市。而江夏、黄陂、东西湖等限购区,则出现了供大于求、成交分化现象,反映出供应面增长下,购房者心态由激进到理性的变化。

4、地王“保本价”入市

7月,武汉市共计有5个地王项目入市。这些项目分别是:碧桂园晴川府、正荣紫阙台、南山十里星空。它们均为当时的板块地王,备受市场关注。

值得一提的是,在新房备案价和精装修“双限价”的背景下,这些项目均以“保本价”入市。

佳佳认为,地王项目选择在7月入市具有信号意义,这代表着在融资渠道及调控政策双双收紧的情况下,房企对后市的乐观有所下降。

下半年预计有更多地王项目放弃等待,以保本价入市。


5、日光占比再降

7月入市23盘,日光盘占比48%,为年内最低值。


从开盘情况看,主要呈现两大特征:

1、推盘数量呈现持续攀升态势,推盘节奏明显加快。7月4个周开盘数量分别为3盘、6盘、8盘、7盘,东湖金茂府、中南拂晓城、北辰蔚蓝城市等楼盘几乎月月加推。

去年,大量企业对于政策的持续性带有观望和侥幸心态,可能存在一定的延期推售心理,但随着政策层面不断释放的常态化调控决心,企业也看到了市场的这种变化趋势,加速推售有效回笼资金也能够提前做好“过冬”的准备。

2、3.5环外刚需盘内部分化明显。如文一云水湾、泊樾府由于体量小、品牌弱、配套差等自身素质处于劣势,去化明显弱于孔雀城问津兰亭、世茂龙湾等大品牌项目。

大品牌房企布局广泛,产品线丰富,又得益于购房者对品牌房企实力的认可。在远郊楼市的激烈竞争中,品牌可以转化为很好的销售力,将来或将只有大品牌房企才能在远郊板块玩得转。

(本文数据来源自中国指数研究院)

7月最后一天,重要会议定调“坚决遏制房价上涨”,严厉程度前所未有。随即,作为楼市标杆城市的深圳率先响应,第一时间升级调控,限售三年、企业限购、离婚限贷等大杀器同步上阵。8月3日,武汉市召开房地产市场乱象专项整治行动推进大会,明确表示调控不会放松。市场外部政策环境已发生重大转向!

在调控升级、监管不放松、客户观望初显、供应爆发等市场背景下,后市不容乐观。

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