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市场月报 / MARKET MONTHLY

月报 | “三高”下的八月楼市开启新格局

作者:品牌部发布时间:2018/9/12 点击次数:

8月武汉楼市表现出“高价高供应高成交”的三高特征,并将由此开启四大楼市新格局:认筹量减少成为大概率事件、“暗降”抢跑扩大化、不限购区域不日光盘增多、热门楼盘依旧一房难求!


1、楼市预期转向!

8月以来,监管层密集发声,地方政府积极响应,媒体推波助澜,三方合力作用下,楼市预期发生转向。

中金公司发布的最新数据显示,8月前三周,全国60城土地流拍率上升至9.4%,比7月扩大2%。此外,全国多城摇号中签率提升,“弃选率”成新热词,购房者开始纠结摇中的房是否还该买。

反观武汉,8月全国调控不断加码的背景下,政策面平稳,仅在8月16日,接受了一次住建厅的约谈。

相对而言,武汉政策压力并没有很大,然而,作为二线城市中的佼佼者,8月武汉首套房利率再次领跑全国,达到6.35%的水平。

金九银十,武汉楼市将在楼市下行预期及高企的利率中拉开帷幕。

2、武汉塔尖项目价格惊爆眼球!

2018年8月,武汉市新建商品住宅新增供应量235.62万方,环比增长34%,同比增长91%。


分区来看,8月主城区、新城区新增供应并驾齐驱,分别达132.26万方、103.36万方,环比分别增长81%、0%。主城区供应环比7月大增八成,入市表现积极!

武汉三个塔尖项目万科御玺滨江、华发外滩首府、华侨城原岸月内入市,最高均价达82154元/平(华侨城原岸双拼别墅),总价高达4100-5900万元/套。


3、高供应下的高成交能走多远?

2018年8月,武汉市新建商品住宅成交16671套、178.94万方,环比增长44%、44%,同比增长-1%、11%。全市商品住宅市场成交均价9342元/㎡,同环比均持平。


从周度供销对比来看,8月迎来3次供应小高峰,成交跟随走出上扬行情。但仍与供应量有较大的差距。


在全国楼市行情转冷、市场预期向下以及房贷利率高企的背景下,后续市场能否继续维持高成交,还有待观察。

4、警惕!热门刚需板块供大于求!

本月最热门的区域为东西湖区,总计成交2934套/32.29万方,汉阳区成交1996套/20.54万方位居第二,汉南区成交1584套/17.15万方位居第三。


江岸后湖、洪山白沙洲、黄陂新洲蔡甸等刚需板块供应较为集中,并呈现出供大于求特征。但由于备案数据存在一定滞后性,该数据也并不能完全反映市场真实状态。

但仍需意识到刚需板块的高供应量,意味着刚需板块的竞争压力凸显。

5、疯狂不再,市场回归正常!

8月入市49盘,日光盘占比49%,与7月持平。


从开盘情况看,不日光盘越来越多,市场开始回归正常,购房者趋于理性。

6、后市预测

1)、认筹量减少成为大概率事件

8月武汉楼市去化情况虽整体平稳,但内部已出现分化。通过分析认筹比数据发现:

万元左右项目中,爆款“神盘”武汉绿地城认筹比1:1.02。

1.45-1.7万元项目中,鹏湖湾认筹比1:1.26、幸福湾认筹比1:1.74;

2万元左右项目中,纽宾凯公园里认筹比1:1.5,世界城香榭丽舍认筹比1:1.07;

3万元以上项目中,华侨城原岸认筹比1:0.8。

金九银十,随着供应盘增多,需求被分散,刚需项目4-5人抢一套房的景象已经一去不返,认筹人数减少是大概率事件。

2)、精装、全款现折扣,“暗降”抢跑将继续

8月22日,本以为会创造二七滨江区域单价“新高”的华发外滩首府,出其不意以精装9.3折入市。此前也出现了,武汉绿地城装修95折、碧桂园凤凰湾装修9折等。除装修折扣外,也出现了总价和贷款折扣,如世界城香榭丽舍全款客户毛坯部分可95折,贷款客户97折。

预计随着供应量增加,金九银十“暗降”抢跑的态势将扩大化。

3)、不限购区域回归正常,“不日光”增多!

不限购区域开始回归正常,“不日光”越来越多。

如蔡甸颐禾郡、碧桂园知音豪庭、三和名仕城;汉南碧桂园凤凰湾、锦深汉南公馆、绿地城、新长江香榭澜溪;新洲当代满庭春、佳阳翠湖里、红星天铂等。这些或是新城区内自身交通、学区、商业等硬件配套稍弱的楼盘,或是新城区内的均价较高的典型楼盘。可见购房者更趋理智。

4)、热门楼盘依旧一房难求!

限价的存在,让热门刚需板块的毛坯、高性价比楼盘将依旧一房难求。

(本文数据来源自中国指数研究院)

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